Pour un propriétaire, les loyers impayés ne sont pas une fatalité, mais ils peuvent vite devenir un casse-tête, surtout quand on gère seul. C’est là qu’intervient l’assurance loyer impayé : une solution conçue pour protéger vos revenus locatifs en cas de défaut de paiement, sans avoir à tout gérer vous-même.
Mais que couvre réellement cette assurance ? En avez-vous vraiment besoin ? Et comment bien la choisir ? Dans cet article, on vous explique à quoi sert l’assurance loyer impayé, comment elle fonctionne, et quels sont ses avantages concrets de cette composante essentielle de la gestion locative.
Qu’est-ce que l’assurance loyer impayé ou GLI ?
La GLI est une assurance que le propriétaire bailleur souscrit pour se protéger contre les retards de paiement ou les impayés de loyer.
En clair : si votre locataire ne paie pas, l’assureur prend le relais et vous verse les loyers à sa place, dans les limites prévues au contrat.
Quand on loue un bien, il y a toujours une part d’incertitude. Même avec les meilleures vérifications du monde, aucun propriétaire n’est totalement à l’abri d’un locataire qui ne paie plus. C’est justement pour limiter ce risque que l’assurance loyer impayé, aussi appelée GLI (Garantie des Loyers Impayés), entre en jeu.
Quels sont les risques en cas de loyers impayés ?
2 à 3 % : c’est la part des loyers impayés en France, selon l’Assemblée nationale. Un chiffre relativement faible, mais qui cache une réalité parfois compliquée. Lorsqu’on gère son bien en direct, sans assurance ni accompagnement, un seul impayé peut suffire à tout compliquer.
Une perte de revenus immédiate
Quand un locataire arrête de payer, le manque à gagner est direct, surtout si vous comptez sur ces loyers pour :
- rembourser un crédit immobilier,
- couvrir des charges de copropriété ou d’entretien,
- équilibrer votre budget.
Des frais qui s’accumulent
Pendant ce temps, vos dépenses continuent de tomber :
- assurance PNO,
- taxe foncière,
- frais bancaires,
- charges de copropriété…
Sans parler des éventuels frais de procédure : huissier, avocat, relances…
Une procédure longue et encadrée
Résilier un bail ou expulser un locataire ne se fait pas d’un simple clic.
C’est un parcours juridique complexe, qui peut s’étaler sur plusieurs mois (voire années), avec des étapes obligatoires :
- Mise en demeure,
- Commandement de payer,
- Passage devant le juge,
- Décision d’expulsion,
- Intervention d’un huissier…
Un poids supplémentaire pour le propriétaire
Un impayé, ce n’est pas juste un chiffre rouge sur un tableau Excel.
C’est aussi du stress, des négociations malaisantes, des inquiétudes, des doutes (“Ai-je été trop laxiste ? Trop strict ? Et maintenant, je fais quoi ?”).
Quand on gère seul, sans accompagnement, chaque courrier devient une source d’angoisse.
GLI, garantie visale, garant... Quelles différences ?
Tableau comparatif
| Solution | Qui a fournit ? | Ce qu'elle couvre | Avantages | Limitations |
|---|---|---|---|---|
|
GLI (Garantie Loyers Impayés)
|
Compagnie d’assurance privée
|
Loyers impayés, charges, parfois dégradations et frais juridiques
|
Protection étendue, durée longue, prise en charge rapide
|
Coût mensuel (2 à 5 % du loyer), conditions strictes sur le locataire
|
|
Garantie Visale
|
Action Logement (public)
|
Loyers impayés et dégradations (sous conditions)
|
Gratuit, accessible, couverture jusqu’à 36 mois
|
Locataires éligibles seulement, non cumulable avec garant
|
|
Garant (caution)
|
Personne physique ou morale choisie par le locataire
|
Paiement du loyer si le locataire ne peut pas
|
Gratuit, souple, rassurant dans certains cas
|
Peu de recours si le garant ne paie pas, incompatible avec la GLI
|
Les critères pour choisir
- Vous voulez une couverture complète, automatique et fiable ?
- La GLI reste la solution la plus protectrice (mais payante).
- Vous louez à un étudiant, un jeune actif ou un salarié précaire ?
- La garantie Visale, gratuite, est souvent la plus simple à mettre en place.
- Vous ne souhaitez pas souscrire d’assurance et votre locataire peut fournir une caution solide ?
- Un garant peut suffire, surtout dans une logique de proximité.
Qu'est-ce qui est couvert par une garantie loyer impayé GLI ?
Les loyers impayés : la garantie de base
C’est le cœur du contrat. En cas de défaut de paiement du locataire, la GLI prend en charge :
- Les loyers non versés,
- Les charges locatives associées,
- Jusqu’à un certain plafond mensuel
- Et pour une durée limitée
Dégradations locatives : optionnelle mais utile
Certaines GLI incluent une garantie contre les détériorations causées par le locataire, à condition que :
- L’état des lieux d’entrée et de sortie soient bien réalisés et contradictoires,
- Les dégradations soient signalées dans les délais (généralement 60 jours),
- Elles soient imputables au locataire, et non à l’usure normale (comprendre la grille de vétusté en location).
Exemple : trous dans les murs, moquette brûlée, mobilier abîmé dans une location meublée.
Protection juridique : un vrai plus en cas de litige
Autre garantie fréquente : la prise en charge des frais juridiques si un contentieux naît avec votre locataire.
Cela peut inclure :
- Les honoraires d’un avocat ou d’un huissier,
- Les frais de procédure (mise en demeure, commandement de payer, assignation),
- Et parfois un accompagnement dans la procédure d’expulsion.
Les frais d'assurance sont déductibles de vos revenus locatifs
La garantie contre les loyers impayés (GLI) est déductible de vos revenus fonciers (location nue) ou revenus BIC (location meublée), si vous optez pour le régime réel d’imposition. Concrètement, le coût de votre assurance vient en déduction de vos loyers perçus, ce qui réduit d’autant votre base imposable. Un bon moyen de sécuriser vos revenus tout en optimisant vos impôts.
Délai de carence et franchise
Le délai de carence, c’est la période pendant laquelle votre assurance n’intervient pas encore. Par exemple, certaines garanties n’entrent en jeu qu’un ou deux mois après la signature du contrat.
La franchise, elle, désigne la part des loyers impayés que vous devrez prendre en charge vous-même, avant que l’assureur ne commence à rembourser. C’est souvent l’équivalent d’un mois de loyer non indemnisé au début de la procédure.
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Essayez gratuitement notre logiciel de gestion locative en ligne
- 15 jours d’essai gratuit
- Sans engagement
Comment souscrire une assurance loyer impayé ?
Vérifier l’éligibilité de votre locataire
Avant toute chose, l’assureur exigera que votre locataire remplisse certaines conditions, notamment en matière de solvabilité. Pour être éligible à la GLI, le locataire doit :
- Avoir un contrat de travail stable (CDI hors période d’essai),
- Gagner au moins 2,5 à 3 fois le montant du loyer,
- Être à jour dans le paiement de ses loyers si le locataire est déjà en place depuis plus de 4 mois.
Si le locataire est en CDD, intérimaire, étudiant ou indépendant, certaines assurances peuvent refuser la couverture, ou proposer des formules spécifiques.
Constituer un dossier solide
L’assureur va vous demander de justifier la situation du locataire avec des documents à l’appui. Généralement, il faut fournir :
- Une pièce d’identité en cours de validité,
- Les 3 derniers bulletins de salaire,
- Un contrat de travail (ou attestation d’employeur),
- Un avis d’imposition récent,
- Un RIB,
- Et une attestation d’assurance habitation à son nom.
Signer le bail
Avant de valider l’assurance, l’assureur exigera une copie du contrat de location, conforme à la législation, et mentionnant toutes les informations nécessaires : identité des parties, durée, montant du loyer, charges, dépôt de garantie, etc.
Attention : en cas de bail meublé, certaines compagnies peuvent appliquer des conditions différentes.
Souscrire
Une fois le contrat signé, l’assurance entre en vigueur selon les modalités choisies (et après éventuel délai de carence). Ensuite, il faudra :
- Déclarer rapidement tout impayé, dès le premier retard,
- Respecter les délais de déclaration indiqués (souvent 20 à 30 jours),
- Fournir les quittances et relances effectuées.
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Essayez gratuitement notre logiciel de gestion locative en ligne
- 15 jours d’essai gratuit
- Sans engagement
FAQ : Assurance contre les loyers impayés
GLI ou garant : faut-il choisir l’un ou l’autre ?
Oui. En règle générale, vous ne pouvez pas cumuler une GLI avec un garant (caution physique), sauf si votre locataire est étudiant ou apprenti. L’assureur considère que c’est à lui, et à lui seul, de garantir le paiement du loyer.
Quelle est la différence entre la garantie Visale et une GLI ?
La garantie Visale est un dispositif public et gratuit, géré par Action Logement, qui couvre certains profils (jeunes actifs, salariés précaires, etc.). Une GLI privée est souscrite auprès d’une assurance payante, mais offre souvent une couverture plus large (durée d’indemnisation, protection juridique, dégradations locatives, etc.).
Est-ce que l’assurance couvre les dégradations ?
Certaines GLI incluent une garantie contre les dégradations locatives, mais ce n’est pas systématique. Elle est généralement plafonnée à 2 mois de loyers et soumise à conditions (états des lieux réalisés, délais de déclaration respectés…).
À vérifier dans les conditions générales du contrat.
Peut-on prendre une GLI quand le locataire est déjà en place ?
Oui, mais à une condition : il faut que le locataire soit en place depuis au moins 4 à 6 mois, sans incident de paiement. L’assureur demandera à voir les quittances attestant du bon paiement des loyers pendant cette période.
Est-ce que la GLI couvre les vacances locatives ?
Non. La GLI couvre uniquement les loyers impayés par un locataire en place. Si votre bien reste vide entre deux locations, ce risque-là n’est pas couvert.
Pour ça, il existe une autre solution : l’assurance vacance locative, qui peut compléter votre couverture.
