Chaque année, des propriétaires passent à côté d’une revalorisation légitime de leur loyer. Pourquoi ? Parce que leur bail n’intègre pas la bonne clause, ou qu’elle n’est pas correctement appliquée.
Heureusement, il existe une solution simple : la clause de révision du loyer, à insérer directement dans le contrat de location.
Pensée pour refléter l’évolution de l’indice IRL publié par l’INSEE, cette clause permet au bailleur d’ajuster le loyer chaque année, dans le respect du cadre légal. Encore faut-il savoir comment la rédiger, l’appliquer, et en informer son locataire correctement.
Dans cet article, on vous explique tout :
- À quoi sert une clause de révision du loyer dans un bail
- Ce que dit la loi
- Un modèle prêt à copier pour vos contrats
- Des exemples concrets de calcul
- Une lettre-type pour prévenir votre locataire dans les règles
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Qu’est-ce qu’une clause de révision du loyer ?
C’est une petite phrase dans un bail… mais qui peut faire une vraie différence.
La clause de révision du loyer (aussi appelée clause d’indexation) permet au propriétaire bailleur de revaloriser chaque année le montant du loyer, en fonction de l’évolution d’un indice officiel : l’IRL, ou Indice de Référence des Loyers.
Concrètement, si le bail contient cette clause, le loyer peut être ajusté (à la hausse comme à la baisse) une fois par an, sans devoir signer un nouveau contrat.
À quoi sert cette clause ?
- À suivre l’évolution du coût de la vie (inflation, etc.)
- À maintenir l’équilibre économique du bail dans la durée
💡 Bon à savoir : cette révision n’est pas automatique.
Elle doit être :
- prévue dès la signature du bail
- formellement déclenchée par le bailleur, généralement via une lettre
- justifiée par l’indice IRL correspondant à la date prévue
Une clause valable pour tous types de baux
La clause de révision du loyer peut être utilisée dans :
- les baux d’habitation (vides ou meublés)
- les baux en colocation
- certains baux commerciaux, avec des règles spécifiques (qu’on verra plus bas)
Est-ce que la clause de révision de loyer est obligatoire dans le bail ?
Non, la clause de révision du loyer n’est pas obligatoire… mais elle peut vite devenir indispensable.
En son absence, le loyer reste figé pendant toute la durée du bail. Autrement dit : pas de revalorisation possible, même si l’IRL augmente, même si l’inflation grimpe.
Le bailleur ne peut pas réviser le loyer s’il n’a pas prévu cette clause dès la signature du contrat.
Même avec l’accord du locataire oralement, la loi impose une mention écrite pour qu’elle soit valable.
C’est donc une précaution essentielle pour garder une marge d’ajustement légitime, sans avoir à renégocier tout le contrat.
Que dit la loi ?
Le cadre légal
La clause d’indexation est prévue par :
- La loi du 6 juillet 1989 (article 17-1)
- La loi ALUR du 24 mars 2014
- Et, plus récemment, des mesures exceptionnelles pour limiter l’impact de l’inflation (loi pouvoir d’achat 2022)
Ces textes posent les règles du jeu pour les révisions de loyer dans les baux d’habitation.
L’IRL : indice de référence des loyers
L’Indice de Référence des Loyers (IRL) est publié chaque trimestre par l’INSEE.
C’est cet indice qui permet de calculer la variation autorisée du loyer.
Exemple :
- IRL T4 2023 : 142,06
- IRL T4 2024 : 144,64
Le loyer peut être ajusté proportionnellement à cette hausse (+1,81 % ici)
💡 À noter : l’IRL peut aussi baisser (rare), ce qui implique une baisse possible du loyer, sauf si la clause l’exclut expressément.
Ce que la loi interdit (ou limite)
| Situation | Conséquences |
|---|---|
|
Demande tardive (plus d’un an après la date prévue)
|
Le droit à révision est perdu pour l’année écoulée (non rétroactif)
|
|
Zone tendue
|
La révision ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré
|
|
Logement non décent (ou classé F/G au DPE)
|
Aucune hausse possible tant que le logement n’est pas mis en conformité
|
|
Plafond légal temporaire de l’IRL
|
Même si l’indice augmente fortement, la hausse est plafonnée (ex : 3,5 % en 2023)
|
Modèle de clause de révision du loyer à insérer dans le bail
Modèle pour un bail d'habitation vide ou meublé
“Le montant du loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire du contrat, selon la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
L’indice de référence pris en compte est celui du [trimestre] publié le [date], d’une valeur de [valeur].
Le nouveau loyer sera calculé comme suit : loyer actuel × nouvel IRL / IRL de référence.
La révision interviendra après notification écrite au locataire, par lettre recommandée avec accusé de réception, précisant le nouveau montant.
En cas de non-demande dans un délai de 12 mois suivant la date de révision, le bailleur est réputé avoir renoncé à son droit pour l’année écoulée.”
Modèle pour un bail commercial
“Le montant du loyer sera révisé chaque année, conformément à la clause d’échelle mobile prévue au présent contrat.
La révision s’effectuera selon la variation de l’indice [ILC ou ILAT]*, publié par l’INSEE.
L’indice de référence est celui du [trimestre] publié le [date], d’une valeur de [valeur].
Le nouveau loyer sera calculé comme suit : loyer actuel × nouvel indice / indice de référence.
Toute révision, à la hausse comme à la baisse, prendra effet à la date d’anniversaire du bail, sous réserve d’une notification écrite par le bailleur.”
* ILC (Indice des Loyers Commerciaux) : pour les commerçants inscrits au RCS. ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) : pour les professions libérales, bureaux, etc.
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Comment calculer un nouveau loyer après révision ?
La formule légale de calcul
Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel indice / Indice de référence)
- Loyer actuel : hors charges
- Indice de référence : celui indiqué dans le bail (par exemple IRL T4 2023)
- Nouvel indice : celui publié à la date de révision (par exemple IRL T4 2024)
Exemple de loyer révisé pour un bail d’habitation
- Loyer actuel : 900 €
- IRL de référence (T4 2023) : 142,06
- Nouvel IRL (T4 2024) : 144,64
Nouveau loyer = 900 × (144,64 / 142,06) = 900 × 1,0181 = 916,29 €
La hausse annuelle est donc de +16,29 €
Ce montant s’applique à partir de la date prévue dans le bail (souvent la date anniversaire).
Comment prévenir le locataire d’une augmentation de loyer ?
Pour que la révision du loyer soit valable, encore faut-il en informer officiellement votre locataire. (Voir notre guide : quand et comment avertir le locataire d’une augmentation de loyer)
La loi impose une notification écrite, sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception. C’est elle qui fait foi en cas de litige.
Modèle de lettre à envoyer au locataire pour la révision annuelle du loyer
Nom du locataire
AdresseNom du propriétaire
Adresse[Lieu], [Date]
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Révision annuelle du loyer – Contrat de location signé le [date du bail]
Madame, Monsieur,
Conformément à la clause de révision du loyer prévue dans notre contrat de location en date du [date de signature], le loyer peut être révisé chaque année selon l’Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l’INSEE.
L’indice de référence indiqué dans notre contrat est celui du [trimestre] publié le [date], d’une valeur de [valeur]. L’indice actuel correspondant est de [nouvelle valeur].
Le loyer initial, fixé à [ancien montant] €, est donc révisé à [nouveau montant] €, à compter du [date d’effet].
Le calcul appliqué est le suivant :
[ancien loyer] € × ([nouvel IRL] / [IRL de référence]) = [nouveau loyer] €Cette révision est effectuée conformément à l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Je vous remercie de prendre en compte ce nouveau montant dès votre prochain règlement.
Bien cordialement,
[Nom & signature du bailleur]
Pour être conforme, la lettre doit mentionner :
- La date de signature du contrat de bail
- L’existence de la clause de révision
- L’indice IRL utilisé (trimestre + valeur)
- L’ancien loyer et le nouveau montant calculé
- La date d’effet de la révision
- La base légale (article 17-1, loi du 6 juillet 1989)
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