Un loyer qui n’arrive pas. Puis deux.
Et la question qui finit toujours par se poser : à partir de combien de loyers impayés peut-on expulser un locataire ?
On préférerait ne jamais avoir à se la poser. Mais quand la situation se présente, mieux vaut comprendre ce que dit réellement la loi.
La première chose à savoir est simple : il n’existe pas de nombre précis de loyers impayés avant une expulsion. En théorie, un propriétaire peut engager une procédure dès le premier impayé.
Dans la pratique, les choses se déroulent rarement aussi vite. La bonne nouvelle : tout est encadré par la loi. Et quand on comprend les étapes et les délais, la situation devient beaucoup plus claire.
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Combien de loyers impayés avant une possible expulsion du locataire ?
La loi ne prévoit pas de seuil minimum d’impayé
Contrairement à ce que beaucoup pensent, il n’existe aucune règle du type “3 loyers impayés = expulsion”.
Le déclenchement d’une procédure dépend surtout de deux éléments :
le contrat de bail
la présence d’une clause résolutoire
La clause résolutoire est une disposition très fréquente dans les baux de location. Elle prévoit que le bail peut être résilié si le locataire ne paie plus son loyer ou ses charges.
Mais même dans ce cas, la résiliation du bail ne se fait pas automatiquement. La loi impose une procédure précise avec plusieurs délais obligatoires.
En pratique, la procédure commence souvent après 1 ou 2 mois d’impayés
Dans la majorité des situations, un propriétaire ne lance pas immédiatement une procédure judiciaire.
La première étape est souvent une tentative de résolution à l’amiable :
relance par message ou téléphone
échange avec le locataire
mise en place d’un éventuel échéancier
Si la situation ne se régularise pas, le propriétaire peut alors faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier).
Ce document officiel marque le véritable début de la procédure d’expulsion.
Que dit la loi sur les loyers impayés ?
La clause résolutoire dans le bail
La clause résolutoire est une disposition très courante dans les contrats de location.
Elle prévoit que le bail peut être résilié si le locataire ne respecte pas certaines obligations, notamment :
le paiement du loyer et des charges
le versement du dépôt de garantie
la souscription d’une assurance habitation
Si des loyers restent impayés, cette clause permet au propriétaire d’engager une procédure pour résilier le bail et récupérer le logement.
Mais attention : même avec une clause résolutoire,la loi impose d’abord une étape obligatoire avant d’obtenir la résiliation du bail.
Le commandement de payer : le point de départ officiel de la procédure
Avant toute action en justice, le propriétaire doit faire délivrer un commandement de payer par un commissaire de justice (anciennement huissier).
Ce document officiel indique :
le montant exact de la dette locative
les loyers ou charges impayés
le délai laissé au locataire pour régulariser la situation. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.
Pendant cette période, plusieurs choses peuvent se produire :
le locataire rembourse la dette → la procédure s’arrête
un échéancier de paiement est mis en place
la dette reste impayée → le propriétaire peut saisir le tribunal
Pourquoi cette étape est obligatoire
Le commandement de payer a un objectif simple : laisser une chance au locataire de régulariser sa situation avant qu’une procédure judiciaire ne démarre.
Dans la pratique, beaucoup de situations se règlent encore à ce stade.
Et si la dette persiste, la procédure peut alors passer à l’étape suivante : la saisine du tribunal judiciaire.
Quelles sont les étapes de la procédure d'expulsion d'un locataire ?
1. Premier impayé : tentative de résolution amiable
Dès le premier retard, le propriétaire peut contacter le locataire pour comprendre la situation et tenter un règlement amiable.
2. Commandement de payer
Si la dette persiste, un commissaire de justice délivre un commandement de payer.
Le locataire dispose alors de 2 mois pour régler sa dette.
3. Saisine du tribunal
Si aucun paiement n’intervient dans ce délai, le propriétaire peut saisir le tribunal judiciaire.
Le juge peut résilier le bail, accorder un échéancier ou suspendre la clause résolutoire.
4. Jugement d’expulsion
Si le juge prononce la résiliation du bail, il peut aussi ordonner l’expulsion du locataire, tout en laissant éventuellement un délai supplémentaire.
5. Commandement de quitter les lieux
Après le jugement, un commandement de quitter les lieux peut être délivré.
Le locataire dispose en général de 2 mois pour partir.
Combien de temps dure réellement une expulsion ?
Quand un locataire ne paie plus son loyer, beaucoup de propriétaires pensent que l’expulsion peut être rapide. En réalité, la procédure prend du temps.
Les délais moyens d’une procédure d’expulsion
| Étape | Délai moyen |
|---|---|
|
Premier loyer impayé
|
immédiat
|
|
Commandement de payer
|
délai légal de 2 mois
|
|
Procédure devant le tribunal
|
2 à 6 mois
|
|
Commandement de quitter les lieux
|
2 mois
|
|
Expulsion effective
|
souvent entre 8 mois et 2 ans
|
Ces délais peuvent varier selon plusieurs facteurs :
la situation financière du locataire
la charge du tribunal
les délais de paiement accordés par le juge
Pourquoi la procédure peut durer longtemps
La justice cherche avant tout à éviter les expulsions brutales. Le juge peut donc accorder au locataire :
un échéancier pour rembourser sa dette
un délai pour quitter le logement
ou suspendre temporairement la résiliation du bail.
Dans certains cas, ces délais peuvent aller jusqu’à 3 ans.
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Essayez gratuitement notre logiciel de gestion locative en ligne
- 15 jours d’essai gratuit
- Sans engagement
La trêve hivernale : ce que les propriétaires doivent savoir
Qu’est-ce que la trêve hivernale ?
La trêve hivernale est une mesure de protection des locataires. Elle interdit les expulsions pendant les mois les plus froids de l’année.
Elle s’applique chaque année : du 1er novembre au 31 mars.
Pendant cette période, un locataire ne peut pas être expulsé de son logement, même si une décision de justice a déjà été rendue.
En revanche, certaines procédures peuvent continuer :
les démarches devant le tribunal
les décisions judiciaires
les commandements de quitter les lieux
Ce qui est suspendu, c’est l’expulsion effective du logement.
Les exceptions à la trêve hivernale
Dans certaines situations particulières, la trêve hivernale ne s’applique pas.
Par exemple :
en cas de squat d’un logement
si le logement fait l’objet d’un arrêté de péril
si un relogement adapté est proposé au locataire
Ces situations restent toutefois relativement rares.
Que faire dès le premier loyer impayé ?
Un loyer en retard ne signifie pas forcément qu’une procédure d’expulsion est inévitable. Dans beaucoup de cas, la situation peut se régler rapidement, à condition d’agir tôt.
Voici les bons réflexes à adopter dès le premier impayé.
Contacter rapidement le locataire
La première étape est souvent la plus simple : prendre contact avec le locataire.
Un retard de paiement peut avoir plusieurs explications :
un oubli
un problème bancaire
un décalage de salaire
une difficulté financière temporaire
Un échange rapide permet souvent de clarifier la situation et d’éviter que la dette ne s’accumule.
Mettre en place un échéancier si nécessaire
Si le locataire traverse une difficulté passagère, il est parfois possible de mettre en place un plan de remboursement.
Par exemple :
étaler la dette sur plusieurs mois
ajouter une petite somme au loyer mensuel
Formaliser cet accord par écrit permet d’éviter les malentendus.
Garder une trace des échanges
Même lorsque la situation se règle à l’amiable, il est important de conserver une trace des échanges.
Cela peut inclure :
emails
messages
courriers
relevés de paiement
Ces éléments peuvent être utiles si la situation évolue vers une procédure plus formelle.
Ne pas laisser la situation s’installer
Plus un impayé dure, plus il devient difficile à résoudre.
C’est pourquoi il est recommandé de :
réagir dès le premier retard
suivre régulièrement les paiements
agir avant que les sommes dues ne devienne trop importantes
Dans beaucoup de cas, une réaction rapide permet d’éviter une procédure longue et coûteuse.
Comment éviter les impayés de loyer avec Livimmo ?
Un loyer impayé ne devient problématique que lorsqu’il n’est pas détecté assez tôt. Dans beaucoup de cas, un simple retard peut se régler rapidement… à condition de réagir dès les premiers jours.
La clé est donc de suivre régulièrement les paiements et d’identifier immédiatement un retard.
C’est justement l’intérêt d’une gestion locative bien organisée. Par exemple, avec le logiciel de gestion locative en ligne Livimmo, vous recevez des alertes et notifications dès qu’un paiement est en retard, ce qui permet d’agir rapidement : relancer le locataire, comprendre la situation ou trouver une solution avant que la dette ne s’accumule.
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Souscrire une assurance loyer impayé
Vous pouvez également souscrire une assurance loyers impayés (GLI).
Cette assurance peut couvrir :
les loyers non payés
les frais de procédure
parfois les dégradations locatives
Elle permet surtout de sécuriser les revenus locatifs, même si la procédure d’expulsion prend du temps.
Quels sont les droits du locataire face à une expulsion pour loyers impayés ?
Même en cas de loyers impayés, un locataire ne peut pas être expulsé immédiatement. La loi prévoit plusieurs protections, notamment pour laisser le temps de régulariser la situation.
Le locataire peut demander des délais de paiement
Lors du passage devant le tribunal, le juge examine la situation financière du locataire.
S’il estime que la dette peut être remboursée, il peut accorder un échéancier de paiement.
Dans ce cas, la clause résolutoire du bail peut être suspendue tant que le locataire respecte cet échéancier.
Selon les situations, ces délais peuvent aller jusqu’à 3 ans.
Des aides peuvent être mobilisées
Un locataire en difficulté peut également solliciter certaines aides pour régulariser sa dette locative.
Par exemple :
les aides au logement (CAF)
le Fonds de solidarité pour le logement (FSL)
l’accompagnement des services sociaux
Ces dispositifs ont pour objectif d’éviter les expulsions lorsque des solutions existent.
Une procédure strictement encadrée
Enfin, il faut rappeler qu’un propriétaire ne peut pas expulser un locataire par ses propres moyens.
Seule une décision de justice peut autoriser l’expulsion et celle-ci doit ensuite être mise en œuvre par un commissaire de justice.
FAQ
Combien de loyers impayés avant expulsion d’un locataire ?
La loi ne fixe aucun nombre précis de loyers impayés avant une expulsion. En théorie, un propriétaire peut engager une procédure dès le premier impayé.
En pratique, la procédure commence souvent après 1 ou 2 mois d’impayés, avec un commandement de payer qui laisse 2 mois au locataire pour régulariser sa dette.
Un propriétaire peut-il expulser un locataire sans passer par le tribunal ?
Non. En France, un propriétaire ne peut pas expulser un locataire sans décision de justice.
La procédure doit obligatoirement passer par le tribunal judiciaire et être exécutée par un commissaire de justice.
Combien de temps dure une procédure d’expulsion ?
Une procédure d’expulsion peut prendre entre 8 mois et 2 ans selon les situations.
Ce délai dépend notamment :
du temps nécessaire pour passer devant le tribunal
des éventuels délais accordés au locataire
de la trêve hivernale.
Peut-on expulser un locataire pendant la trêve hivernale ?
Non. Pendant la trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, les expulsions sont suspendues.
Même avec une décision de justice, l’expulsion ne peut pas être exécutée pendant cette période.
Que faire si un locataire ne paie plus son loyer ?
La première étape consiste à contacter rapidement le locataire pour comprendre la situation.
Si la dette persiste, le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer, qui laisse 2 mois pour régulariser la situation avant de saisir le tribunal.
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Essayez gratuitement notre logiciel de gestion locative en ligne
- 15 jours d’essai gratuit
- Sans engagement
Textes de lois et références :
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 – article 24
Code des procédures civiles d’exécution – article L412-1
Code des procédures civiles d’exécution – article L412-6 (trêve hivernale)