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Encadrement des loyers : ce que tout propriétaire bailleur doit savoir

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Encadrement des loyers : ce que tout propriétaire bailleur doit savoir

Mis à jour le 21.07.25

Fixer un loyer, ça paraît simple. Jusqu’au moment où on entend : “zone tendue”, “loyer de référence”, “complément”, “plafond”… et là, ça coince.
Pas de panique : si vous êtes propriétaire bailleur, que vous gérez (ou envisagez de gérer) votre bien vous-même, cet article est là pour vous.

L’encadrement des loyers, c’est une règle qui s’applique dans certaines villes pour limiter les abus. C’est utile pour les locataires, mais pas toujours limpide pour les propriétaires. Pourtant, comprendre ce dispositif est essentiel pour fixer un loyer légal, éviter les litiges et sécuriser sa location.

Dans cet article, on vous explique clairement :

À qui s’applique l’encadrement (et dans quelles villes)
Comment calculer un loyer conforme sans prise de tête
Quels sont les risques en cas de dépassement
Et surtout… comment Livimmo vous facilite tout ça (sans engagement et sans migraines)

👉 On vous promet : pas de jargon, pas de blabla. Juste des réponses utiles, concrètes et rassurantes.
Allez, on éclaire cet aspect crucial de la gestion locative ensemble.

Encadrement des loyers : à quoi ça sert ?

L’encadrement des loyers, ce n’est pas une invention pour embêter les propriétaires. C’est un mécanisme mis en place pour limiter les hausses excessives de loyers dans les zones où la demande de logements dépasse largement l’offre. On les appelle les zones tendues.

Petit retour en arrière pour bien comprendre :

En 2014, la loi Alur pose les premières bases : certaines communes peuvent limiter les loyers dans des zones dites “tendues”, où la demande dépasse largement l’offre.
En 2018, la loi ELAN affine le dispositif : l’encadrement devient une expérimentation encadrée (jusqu’en novembre 2026), avec des conditions strictes pour les villes volontaires.

Pourquoi ce dispositif existe ?
Parce qu’à Paris, Lyon, Lille ou Bordeaux, les loyers ont parfois flambé bien au-delà de l’évolution du pouvoir d’achat. Résultat : les locataires ont du mal à se loger, et les tensions montent. L’État a donc mis en place ce système pour :

Éviter les abus de prix dans les grandes villes
Stabiliser le marché locatif
Favoriser l’accès au logement pour tous

Qui est concerné par l'encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers ne s’applique pas partout, ni à tous les logements. Voici les 3 critères principaux à vérifier pour savoir si votre bien est concerné :

Les villes concernées dites "zones tendues"

Le dispositif s’applique dans les zones dites “tendues”, définies par décret. Mais l’encadrement du niveau du loyer (pas seulement de son évolution) est aujourd’hui en vigueur dans certaines villes ayant mis en place un arrêté préfectoral, dont voici la liste complète :

Paris et petite couronne
Lyon et Villeurbanne
Lille, Hellemmes, Lomme
Montpellier
Bordeaux
Plaine Commune (Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse)
Est Ensemble (Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville)
Une partie du territoire de Grenoble-Alpes Métropole (Bresson, Claix, Domène, Eybens, Fontanil-Cornillon, Gières, Meylan, Murianette, Poisat, La Tronche, Seyssins, Varces-Allières-et-Risset, et Venon, et une partie du territoire des communes d’Échirolles, Fontaine, Grenoble, Le Pont-de-Claix, Saint-Égrève, Saint-Martin-d’Hères, Sassenage, Seyssinet-Pariset).
Territoire de la communauté d’agglomération Pays Basque (Ahetze, Anglet, Arbonne, Arcangues, Ascain, Bassussarry, Bayonne, Biarritz, Bidart, Biriatou, Boucau, Ciboure, Guéthary, Hendaye, Jatxou, Lahonce, Larressore, Mouguerre, Saint-Jean-de-Luz, Saint-Pierre-d’Irube, Urcuit, Urrugne, Ustaritz, Villefranque)

💡 Bon réflexe : chaque ville peut fixer ses propres plafonds. Livimmo s’appuie sur ces données locales pour vous éviter les erreurs.

Source officielle : https://www.service-public.fr/simulateur/calcul/zones-tendues

Les villes qui candidates pour 2026

Plusieurs collectivités ont déjà déposé une demande pour rejoindre le dispositif à partir de 2026, dont :

Marseille
Annemasse Agglo
Cergy
Grand-Orly Seine Bièvre
Ajaccio, Valence, Chambéry…

💡 Si vous êtes bailleur dans l’une de ces communes, mieux vaut anticiper. Même si l’encadrement n’est pas encore en place, il pourrait l’être très bientôt.

Les types de logements

Sont concernés :

Les logements loués vides ou meublés comme résidence principale
Situés dans un immeuble ancien ou récent, selon le secteur géographique

Ne sont pas concernés :

Les logements HLM
Les biens conventionnés avec l’Anah
Les locations saisonnières ou touristiques

Les baux concernés

Le dispositif s’applique à la signature de nouveaux baux ou lors du renouvellement du bail :

Bail classique de 3 ans (ou 1 an si meublé)
Bail mobilité

En revanche, il ne s’applique pas en cas de reconduction tacite sans modification du loyer de base (loyer hors charges).

En bref : si votre logement est en zone tendue, que vous signez un nouveau bail et qu’il n’est pas conventionné… vous êtes concerné par l’encadrement.

Comment calculer le loyer autorisé ? (sans s’arracher les cheveux)

Quand on parle d’encadrement des loyers, on pense tout de suite à des chiffres flous et des calculs compliqués. Bonne nouvelle : il existe une méthode simple et encadrée… surtout si on a les bons outils.

Mais au fait, c’est quoi un loyer plafonné ?

Quand on parle de loyer plafonné, on parle d’un montant à ne pas dépasser, fixé par la loi. Ce plafond, ce n’est pas un chiffre au hasard : il est défini chaque année par la préfecture, en fonction de plusieurs critères (ville, type de logement, surface et année de construction…).

Ce mécanisme vise à éviter les excès et garantir une certaine stabilité sur le marché locatif, notamment dans les villes où la demande est forte.
Un loyer est donc “plafonné” par la loi, et non uniquement par les usages du marché.

Le principe : 3 loyers de référence

Dans les villes concernées, un arrêté fixe chaque année :

Un loyer de référence médian : c’est la base, le loyer “standard”.
Un loyer de référence minoré (–30 %) : pour les logements présentant des caractéristiques inférieures à la moyenne (rez-de-chaussée sombre, mauvaise isolation…).
Un loyer de référence majoré (+20 %) : le plafond légal, applicable pour un logement aux prestations de qualité équivalente à la moyenne haute du marché.

👉 En tant que bailleur, vous ne pouvez pas fixer un loyer supérieur au loyer majoré, sauf si…

Vous appliquez un complément de loyer

Sur le papier, c’est simple : si votre logement possède des caractéristiques exceptionnelles, vous pouvez dépasser le loyer de référence majoré en appliquant un complément de loyer.
Mais dans les faits… c’est encadré, flou et parfois risqué.

La loi ELAN autorise le complément de loyer en cas de caractéristiques de localisation ou de confort « non prises en compte par le loyer de référence »… et qui le justifient.

Traduction Livimmo :

Ce n’est pas une prime automatique parce que les caractéristiques du logement sont sympas.
Il faut prouver que l’élément est :

Objectivement rare ou exceptionnel dans le secteur,
Déterminant pour le niveau de confort,
Indépendant des charges récupérables (donc pas une clim ou un ascenseur collectif).

Quelques exemples valables (si vraiment exceptionnels) :

Une grande terrasse privative dans un immeuble où il n’y en a pas
Une vue exceptionnelle (panoramique, monument, cours d’eau…)
Des prestations haut de gamme : parquet massif, cuisine d’architecte, sauna, domotique intégrale
Une hauteur sous plafond remarquable (3,50 m et plus)
Un logement en duplex ou triplex dans un immeuble standard
Une maison individuelle en cœur de ville dense
Un jardin privatif rare ou une place de parking sécurisée dans un quartier très contraint

💡 Balcon, cave, dépendance ? Ça peut passer si et seulement si ces éléments sont très rares localement.

Interdictions claires et nettes :

Aucun complément de loyer n’est autorisé si le logement présente l’un des défauts suivants :

Sanitaires sur le palier, infiltrations, humidité visible
Fenêtres mal isolées, ou vis-à-vis à moins de 10 mètres
Installation électrique dégradée, ou problème d’évacuation d’eau
Exposition mauvaise ou mauvaise luminosité

Bon à savoir : Depuis le 18 août 2022, les logements classés F ou G au DPE (diagnostic de performance énergétique), les fameuses passoires thermiques, ne peuvent plus bénéficier d’un complément de loyer, même avec prestations remarquables.

Et si le locataire conteste ?

Il en a le droit. Et il a 3 mois à compter de la signature du bail pour :

Saisir la Commission Départementale de Conciliation,

Le bailleur devra justifier par écrit les caractéristiques invoquées,

Si aucun accord n’est trouvé → le locataire peut saisir le juge, qui peut :

Annuler le complément,
Imposer un remboursement rétroactif au locataire.

Un exemple simple

À Paris, pour un 2 pièces meublé de 30 m², dans un quartier donné, le loyer de référence majoré est de 32 €/m².
➤ Loyer maximal autorisé : 32 € x 30 m² = 960 €/mois, hors charges.

Vous voulez éviter les calculs à la main et les erreurs ?
Livimmo intègre automatiquement les loyers de référence dans son générateur de bail. Résultat : zéro stress, zéro risque.

Que risque-t-on si on dépasse le plafond ?

Le locataire peut contester

Depuis la loi Élan, un locataire peut contester le complément de loyer. Il peut :

Saisir la commission départementale de conciliation
Demander une réduction de loyer
Obtenir un remboursement des trop-perçus (sur plusieurs mois)

Et ça, même si le bail est déjà signé.

Des sanctions peuvent tomber

Si vous êtes hors-la-loi et refusez de vous ajuster :

Vous risquez une amende administrative jusqu’à 5 000 € pour un bailleur personne physique (15 000 € pour une personne morale)
Le préfet peut exiger un remboursement du trop-perçu au locataire
Le bail peut être requalifié ou contesté

Mieux vaut prévenir que corriger

L’erreur la plus fréquente ? Oublier que la ville est soumise à un arrêté préfectoral. Ou mal interpréter un complément de loyer.
Avec Livimmo, ces oublis n’existent pas : vous êtes alerté automatiquement si votre loyer dépasse le cadre légal. Et surtout, votre bail est conforme dès la génération.

Comment Livimmo vous aide à rester dans les clous (sans y passer vos soirées)

On ne va pas se mentir : respecter l’encadrement des loyers, ce n’est pas toujours intuitif. Entre les arrêtés préfectoraux, les plafonds qui varient selon les quartiers, les compléments à justifier… on peut vite s’emmêler.

C’est là que Livimmo fait toute la différence.

Des baux générés 100 % conformes

Dès que vous saisissez les infos de votre bien, le générateur de bail :

Identifie si votre commune applique l’encadrement
Calcule automatiquement le loyer de référence applicable
Vous alerte si le montant du loyer saisi dépasse le plafond légal
Intègre les mentions obligatoires dans le bail

Résultat : vous gagnez du temps et vous dormez tranquille.

Des alertes et rappels intégrés

Vous louez à Paris ou à Lyon ? Pas besoin de surveiller les décrets tous les ans :

Livimmo vous notifie si les plafonds changent
Vous êtes guidé pas à pas lors d’une révision de loyer
Et vous êtes couvert si un locataire conteste : le bail est solide

Vous restez autonome… mais jamais seul

Besoin d’un coup de main ponctuel ? Des experts sont disponibles.
Vous préférez déléguer certaines démarches (gestion des sinistres, recouvrement, etc.) ? C’est possible.
Vous gérez en solo, mais avec un copilote malin.

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En résumé : ce qu’un bailleur doit retenir sur l’encadrement des loyers

Vous n’avez pas envie de retenir tout l’article par cœur ? Pas grave, on vous fait le topo express :

✅ L’encadrement des loyers, c’est une règle qui s’applique dans certaines villes pour éviter les abus.
✅ Vous êtes concerné si votre logement est situé en zone tendue ET que vous signez un nouveau bail.
✅ Le loyer doit respecter un plafond fixé par la préfecture (appelé “loyer de référence majoré”).
✅ Vous pouvez parfois ajouter un complément de loyer, mais il doit être justifié, clair et indiqué dans le bail.
✅ En cas de dépassement, le locataire peut contester… et vous risquez une amende.

👉 Livimmo intègre automatiquement les plafonds dans vos baux, vous alerte en cas de dépassement, et vous évite les erreurs sans que vous ayez à lever le petit doigt.
Vous gérez, on sécurise.