L’état des lieux de sortie, c’est souvent le moment le plus délicat de la location.
Celui où tout se joue : la restitution du dépôt de garantie, les éventuelles retenues… Pourtant, quand on sait comment s’y prendre, cette étape n’a rien d’un piège.
Réalisé correctement, un état des lieux de sortie permet simplement de constater l’état du logement au moment du départ du locataire, et de le comparer à l’état des lieux d’entrée. Ni plus, ni moins. Encore faut-il respecter la bonne procédure, vérifier les bons éléments et éviter les erreurs classiques.
Dans ce guide, on vous explique pas à pas comment faire un état des lieux de sortie dans les règles, à quel moment le réaliser, quoi vérifier et comment éviter les litiges inutiles.
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Au sommaire :
Qu’est-ce qu’un état des lieux de sortie ?
L’état des lieux de sortie est un document qui décrit précisément l’état du logement au moment où le locataire quitte les lieux. Il est réalisé à la fin du bail, lors de la remise des clés, et sert de point de comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
Concrètement, il permet de vérifier si le logement a été rendu dans un état conforme à celui constaté à l’entrée, en tenant compte de l’usure normale liée à l’occupation. C’est ce document qui sert de base pour décider si le dépôt de garantie doit être restitué en totalité, partiellement, ou s’il peut y avoir des retenues justifiées.
Important à retenir :
L’état des lieux de sortie ne sert pas à chercher des défauts, mais à constater objectivement l’état du logement, pièce par pièce, équipements inclus.
Source officielle : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000032320564/
Un état des lieux de sortie n'est rien sans un bon état des lieux d'entrée
Lors d’un état des lieux de sortie, tout part de l’état des lieux d’entrée.
C’est lui qui sert de référence. Sans lui, ou s’il est imprécis, il devient très difficile de justifier quoi que ce soit.
Un état des lieux d’entrée bien fait permet notamment de :
- distinguer clairement l’usure normale des dégradations,
- éviter les discussions basées sur des souvenirs ou des impressions,
- sécuriser la restitution (ou non) du dépôt de garantie,
- limiter les tensions au moment du départ.
À l’inverse, un état des lieux d’entrée trop vague (“bon état”, “correct”, “propre”) laisse une large place à l’interprétation. Et c’est souvent là que les désaccords commencent.
En pratique, plus l’état des lieux d’entrée est détaillé et illustré, plus l’état des lieux de sortie se déroule simplement. On compare des faits, pas des ressentis.
L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?
En réalité, l’état des lieux de sortie n’est pas strictement obligatoire, car la loi n’impose pas sa réalisation si le locataire et le bailleur en conviennent autrement. Cependant, il reste un droit pour le locataire et est fortement recommandé.
Pourquoi ?
Parce qu’en l’absence d’état des lieux de sortie, le logement est présumé avoir été rendu en bon état. Cela a des conséquences pratiques : le propriétaire devra restituer le dépôt de garantie sous un mois sans possibilité de retenue, même en cas de dégradations. De plus, sans ce document, il sera très difficile pour le propriétaire de prouver les dégradations imputables au locataire en cas de litige.
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Quand et avec qui faire l’état des lieux de sortie ?
Quel est le bon moment ?
L’état des lieux de sortie doit être réalisé à la fin du contrat de location, c’est-à-dire lorsque le locataire a remis les clés et que le logement est libéré de toutes ses affaires personnelles. Cela permet de constater l’état du bien, sans qu’il soit perturbé par l’emménagement du nouveau locataire.
En pratique :
- Il est idéal de prévoir l’état des lieux de sortie le jour de la remise des clés ou dans les 48 heures suivant le départ du locataire.
- Plus tôt est fait, mieux c’est : cela laisse le temps de vérifier chaque détail et de prendre des décisions en cas de litige.
Qui doit être présent lors de l’état des lieux de sortie ?
Le propriétaire ou son représentant et le locataire doivent être présents pour effectuer l’état des lieux de sortie, ensemble et de manière contradictoire. C’est la garantie d’une procédure transparente et d’un accord commun sur l’état du logement.
Que faire si l'une des deux parties ne se présente pas ?
Il peut arriver que le propriétaire ou le locataire ne soit pas disponible ou refuse de participer à l’état des lieux de sortie. Dans ces situations, il devient impossible de réaliser un état des lieux amiable.
Dans ces cas, la solution est de faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice). Ce dernier pourra intervenir pour établir un constat officiel de l’état des lieux. Le commissaire de justice peut être contacté par le propriétaire ou le locataire.
Le commissaire de justice vous informera du rendez-vous au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception. Si l’une des parties n’est toujours pas présente à ce moment-là, le commissaire de justice procédera à un constat locatif. Ce rapport sera irrévocable, les constatations qui y figurent seront imposées aux deux parties, sans possibilité de contestation.
Et si l’une des parties ne vient toujours pas ?
- Si le locataire est absent lors du rendez-vous fixé par le commissaire de justice, le propriétaire devra alors saisir le tribunal (le juge des contentieux de la protection) pour signaler le refus du locataire. Le juge pourra alors désigner un autre commissaire de justice pour procéder à la remise des clés.
- Si c’est le propriétaire qui est absent, le locataire pourra restituer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, sans état des lieux de sortie, le locataire sera présumé avoir rendu le logement en bon état, et le dépôt de garantie devra être restitué sans aucune retenue.
Source officielle : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000031009767/
Procuration d'état des lieux
Si le propriétaire ou le locataire ne peut pas être présent lors de l’état des lieux de sortie, il est possible de déléguer cette tâche à une personne de confiance via une procuration. La procuration pour un état des lieux permet de mandater un tiers (un ami, un membre de la famille, un gestionnaire immobilier, etc.) pour effectuer l’état des lieux en leur nom.
À savoir :
Une procuration d’état des lieux doit être rédigée par écrit pour être valide. Elle peut être signée par l’une des parties (propriétaire ou locataire), selon celle qui souhaite déléguer cette mission.
Comment faire un état des lieux de sortie concrètement ?
Etape 1 : Avant l’état des lieux, bien préparer le logement
Le ménage :
Avant l’état des lieux, le locataire doit veiller à ce que le logement soit propre et rangé. Cela inclut :
- Le nettoyage complet (sols, murs, fenêtres, équipements),
- L’élimination des déchets,
- Le retrait de toutes les affaires personnelles.
Les réparations éventuelles :
Si des réparations sont nécessaires, il est préférable de les effectuer avant le rendez-vous. Certains petits travaux comme recalfeutrer une fenêtre ou changer une ampoule peuvent être réalisés facilement par le locataire et permettent d’éviter des discussions inutiles.
Astuce :
Vérifiez les points souvent négligés comme les joints de silicone dans la cuisine et la salle de bain, les filtres de hotte ou les toilettes. Des réparations simples effectuées à l’avance montrent que le locataire prend soin du bien.
Rassembler les documents :
Avant l’état des lieux, le locataire doit disposer de l’état des lieux d’entrée (pour comparer), des factures de réparations récentes (si applicables) et de tout autre document pertinent (quittances de loyer, etc.). Cela permet de justifier certaines situations.
Etape 2 : pendant l’état des lieux, la vérification pièce par pièce
L’état des lieux de sortie doit être réalisé pièce par pièce. Voici les éléments à vérifier pour éviter toute ambiguïté :
Murs et Plafonds
- Cherchez les trous ou fissures laissés par des clous, vis ou cadres.
- Notez les taches d’humidité ou la peinture écaillée.
Sols
- Vérifiez l’état des sols : rayures ou usure anormale du parquet, moquette sale, carreaux cassés, etc.
- Astuce : Si le locataire a un animal de compagnie, les traces d’usure peuvent être plus marquées. S’il y a des dégâts visibles, il est préférable de les mentionner en notant l’usure normale.
Fenêtres et Portes
- Testez les mécanismes (fenêtres qui ferment bien, poignées, serrures).
- Vérifiez les joints et l’état des vitrages. Si des fenêtres sont cassées, notez-les.
Équipements
- Vérifiez les équipements fournis avec le logement : réfrigérateur, plaques de cuisson, chauffe-eau, etc.
- Testez tous les équipements électriques (lumières, prises, etc.).
- Faites attention aux appareils qui ne fonctionnent pas correctement. Si une réparation est nécessaire, notez-la et indiquez si elle est à la charge du locataire.
Propreté
Le logement doit être rendu propre, notamment les toilettes, la cuisine, et les pièces communes.
👉 Astuce :
Prenez des photos pendant l’état des lieux pour éviter toute contestation future. Les photos permettent de documenter l’état précis des lieux à un moment donné. Veillez à prendre des photos claires et en légende détaillant les points importants.
Etape 3 : après l’état des lieux, signature et restitution
Une fois que toutes les pièces ont été inspectées et que le constat a été validé, l’état des lieux doit être signé par les deux parties (le locataire et le propriétaire, ou leurs mandataires). Ce document doit être remis en deux exemplaires, un pour chaque partie.
Remise des clés :
C’est le moment où le locataire remet les clés du logement. Cette action doit être clairement inscrite dans l’état des lieux, avec la mention de la date exacte et des clés rendues (nombre de clés, badges, télécommandes, etc.).
Astuces pour garantir un bon état des lieux de sortie
Préparez bien le logement à l’avance : un logement propre et bien rangé montre que le locataire prend soin du bien et minimise les risques de litige.
Soyez précis et détaillé : un état des lieux précis et exhaustif (y compris les photos) permet d’éviter toute ambiguïté.
Réalisez l’état des lieux en présence des deux parties : cela garantit un accord mutuel sur l’état du logement et renforce la transparence.
Soyez flexible sur les petites réparations : si des réparations mineures sont nécessaires, discutez des solutions possibles avant de considérer une retenue sur le dépôt de garantie.
Prenez des photos : une image vaut mille mots, surtout en cas de litige ! Les photos légendées sont des preuves solides.
Respectez les délais : un état des lieux effectué rapidement après le départ du locataire garantit une meilleure restitution du dépôt de garantie.
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État des lieux de sortie et dépôt de garantie : ce qu’il faut savoir
L’état des lieux de sortie joue un rôle crucial dans la gestion du dépôt de garantie en location. En effet, il sert de référence pour déterminer si des dégradations ont eu lieu, et, le cas échéant, d’indicateur pour savoir si une partie du dépôt peut être retenue.
Le lien entre état des lieux de sortie et dépôt de garantie
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au début de la location pour couvrir d’éventuels manquements ou dégradations dans le logement. En général, ce dépôt est restitué en totalité si le logement est rendu dans son état d’origine, à l’exception de l’usure normale.
L’état des lieux de sortie est l’étape où l’on compare l’état actuel du logement avec celui constaté lors de l’état des lieux d’entrée. C’est à ce moment que les éventuelles dégradations peuvent être identifiées et que le propriétaire décide de retenir tout ou une partie du dépôt de garantie.
Quels types de dégradations peuvent entraîner une retenue sur le dépôt de garantie ?
Les dégradations imputables au locataire peuvent être retenues sur le dépôt de garantie, mais l’usure normale ne justifie pas de déductions. Voici quelques exemples courants :
Ce qui peut entraîner une retenue :
- Des trous dans les murs, laissés par des clous ou des vis non réparés.
- Des éclats ou fissures sur le sol (carrelage ou parquet).
- Des équipements défectueux ou détériorés (électroménager, chaudière, etc.).
- Des réparations nécessaires suite à des dégâts d’eau ou de moisissure causés par un manque d’entretien.
Ce qui relève de l’usure normale :
- Légère usure du sol (parquet légèrement marqué, moquette usée).
- Peinture qui s’use avec le temps, sans dégradation des murs.
- Ampoules qui brûlent après un usage normal.
Astuce : Documentez chaque dégradation avec des photos ou des vidéos. Cela rend la procédure plus transparente et permet de justifier toute retenue de manière factuelle.
Le délai légal de restitution du dépôt de garantie
En vertu de la loi Alur, le propriétaire doit restituer le dépôt de garantie dans un délai de un mois après la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Dans le cas où des retenues sont effectuées (pour dégradations par exemple), le propriétaire doit fournir un justificatif des sommes retenues dans un délai de deux mois après la remise des clés.
Astuce : Si le délai de restitution est dépassé, des intérêts de retard peuvent être dus au locataire. Assurez-vous donc de respecter ces délais pour éviter toute complication.
Que faire en cas de désaccord sur le dépôt de garantie ?
En cas de désaccord entre le locataire et le propriétaire concernant le dépôt de garantie (par exemple, si l’une des parties refuse de signer l’état des lieux ou si des retenues sont jugées abusives), il existe plusieurs solutions :
Résolution amiable :
- Discuter des différences et essayer de trouver un accord à l’amiable.
- Proposer l’intervention d’un médiateur immobilier ou d’un tiers neutre pour aider à résoudre le conflit.
Recours judiciaire :
- Si aucune solution amiable n’est trouvée, le locataire peut saisir le tribunal d’instance (ou le juge des contentieux de la protection) pour trancher le litige.
- Le juge pourra ordonner la restitution du dépôt de garantie si aucune dégradation légitime n’est constatée.
Astuce : En cas de doute, il est préférable de faire appel à un commissaire de justice pour établir un état des lieux neutre. Cela évite toute contestation ultérieure et protège les droits des deux parties.
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