Entre les petites rayures, les peintures passées ou les meubles usés, il est parfois difficile de savoir ce qui relève de l’usure normale, ou des frais à retenir sur le dépôt de garantie.
C’est là qu’intervient la fameuse grille de vétusté officielle, ou du moins, ce qu’on appelle souvent ainsi.
Mais existe-t-il vraiment une grille officielle à utiliser dans le cadre de la gestion locative ?
Quand doit-on l’utiliser ? Et surtout, comment s’en servir pour rester juste, que l’on soit propriétaire ou locataire ?
Dans cet article, on vous explique clairement :
- ce qu’est une grille de vétusté en location,
- comment elle s’utilise concrètement dans un état des lieux,
- et ce que dit la réglementation actuelle.
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C’est quoi, une grille de vétusté en location ?
Lorsqu’un locataire quitte un logement, certaines dégradations peuvent apparaître : peinture ternie, parquet rayé, électroménager fatigué… Mais comment savoir ce qui relève de l’usure normale liée au temps, et ce qui doit être réparé ou facturé ?
👉 C’est là que la grille de vétusté entre en jeu.
Il s’agit d’un document de référence qui permet d’évaluer la dépréciation normale d’un logement ou de ses équipements au fil du temps. Elle fixe, pour chaque élément (moquette, chaudière, robinetterie, etc.) :
- une durée de vie théorique (en années),
- un taux d’abattement annuel,
- et parfois une valeur résiduelle minimale, même si l’équipement est ancien.
Son objectif : répartir équitablement les frais entre le propriétaire et le locataire, en tenant compte de l’âge des équipements.
Exemple
Un réfrigérateur avec une durée de vie de 10 ans ne peut pas être facturé en totalité si le locataire part après 8 ans d’usage. La grille permet alors de calculer ce qui reste à sa charge, ou non.
En bref, la grille de vétusté est un outil d’équité pour éviter les litiges lors de l’état des lieux de sortie.
Existe-t-il une grille de vétusté officielle en France ?
C’est une question fréquente : existe-t-il une grille de vétusté unique et obligatoire, imposée par la loi ?
👉 La réponse courte : non.
Il n’existe pas de grille de vétusté “officielle” applicable à tous les logements.
Cependant, la réglementation encadre dans quels cas une grille peut être utilisée, notamment via la loi Alur de 2014 et le décret n° 2016-382.
Ce que dit la loi Alur
Une grille de vétusté peut être :
- Incluse dans un accord collectif de location signé entre une organisation de bailleurs et de locataires,
- Annexée au bail, si les deux parties sont d’accord.
Dans ce cadre, la grille devient alors contractuelle et peut-être juridiquement opposable.
Ce qu’il faut retenir
- Aucune grille n’est imposée par l’État pour tous les logements.
- Mais il existe des modèles de référence, souvent utilisés par les bailleurs sociaux ou certaines agences.
- En l’absence d’accord collectif, une grille peut être proposée à titre indicatif, mais ne s’impose pas au locataire.
💡 L’essentiel, c’est la transparence. Une grille claire et cohérente, présentée dès l’entrée dans les lieux, évite bien des litiges à la sortie.
Comment calculer la vétusté des équipements d'un logement ?
Un logement, comme tout ce qui vit, s’use avec le temps. Même si votre locataire prend soin de vos murs comme de sa voiture, une moquette finit toujours par ternir, une peinture par s’écailler, et un frigo par souffler un peu plus fort.
👉 C’est exactement pour ça qu’on utilise une grille de vétusté : pour faire la part des choses entre l’usure normale (qu’on ne peut pas facturer) et les vraies dégradations (qu’on peut légitimement retenir sur le dépôt de garantie).
Les 3 notions clés
- Durée de vie théorique
Chaque élément du logement est associé à une durée moyenne d’usage :
- Moquette : 7 ans
- Peinture : 5 ans
- Réfrigérateur : 10 ans
Ces durées sont basées sur les pratiques des professionnels du secteur.
- Taux d’abattement annuel
C’est le pourcentage de perte de valeur chaque année.
Exemple : un équipement avec 10 ans de durée de vie → 10 % d’abattement par an.
- Valeur résiduelle
Même très ancien, un équipement conserve une valeur minimale (souvent 10 à 20 %), à la charge du propriétaire.
Et la franchise dans tout ça
Certaines grilles appliquent aussi une franchise de vétusté : une période initiale pendant laquelle aucun abattement n’est appliqué.
👉 En clair, l’équipement est considéré comme “neuf” sur cette période et toute dégradation constatée est imputable au locataire à 100 %, sauf vice caché.
Exemple : une plaque de cuisson installée il y a 6 mois et rayée lors de l’état des lieux de sortie.
Avec une franchise d’un an, le locataire ne peut pas invoquer la vétusté : les frais de remise en état peuvent lui être entièrement facturés.
💡 Toutes les grilles n’intègrent pas ce mécanisme, mais il est courant dans les modèles issus du secteur HLM.
Quelques exemples pour bien comprendre comment utiliser la grille de vétusté
Exemple 1 : La peinture d’un salon
- Durée de vie estimée : 5 ans
- Abattement annuel : 20 %
- 👉 Le locataire reste 3 ans. En fin de bail :
- La peinture a donc “perdu” 60 % de sa valeur,
- Si une dégradation est constatée, vous ne pouvez facturer que les 40 % restants.
Et si elle est simplement terne ? Ce n’est pas une dégradation, mais une usure normale. Donc aucune retenue possible.
Exemple 2 : Un canapé fourni meublé
- Durée de vie : 8 ans
- Locataire présent pendant 7 ans
- Le tissu est usé, mais pas déchiré.
👉 Le canapé a quasiment atteint sa durée de vie.
Conclusion : aucune retenue possible, sauf si un dommage manifeste est constaté (brûlure, tache irréversible, pied cassé).
Exemple 3 : Une douche avec robinetterie détériorée
- Durée de vie du robinet : 10 ans
- Âge au moment du départ du locataire : 5 ans
- Abattement annuel : 10 %
- Dégât identifié : fuite provoquée par un choc
👉 Le robinet a perdu 50 % de sa valeur. Si le devis de remplacement est à 120 €, on ne peut facturer que 60 € maximum au locataire.
Exemple de grille de vétusté
Ces valeurs sont données à titre indicatif.
Chaque propriétaire peut adapter sa propre grille, tant qu’elle est clairement définie dans le bail.
| Équipement | Durée de vie (ans) | Franchise (ans) | Abattement annuel (%) | Valeur résiduelle (%) |
|---|---|---|---|---|
|
Peinture murale
|
5
|
1
|
20%
|
20%
|
|
Moquette
|
7
|
1
|
14,3%
|
10%
|
|
Parquet stratifié
|
10
|
2
|
10%
|
10%
|
|
Réfrigérateur
|
10
|
1
|
10%
|
10%
|
|
Four encastrable
|
8
|
1
|
12,5%
|
10%
|
|
Robinetterie
|
10
|
2
|
10%
|
10%
|
|
Lit double (meublé)
|
8
|
1
|
12,5%
|
10%
|
|
Matelas
|
6
|
1
|
16,6%
|
10%
|
|
Chauffe-eau électrique
|
12
|
2
|
8,3%
|
10%
|
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Qui du bailleur ou du locataire doit payer les dégradations et les réparations nécessaires ?
Quand un équipement est abîmé ou dégradé, il faut savoir faire la différence entre ce qui relève de l’usure normale (donc non facturable), et ce qui est dû à un mauvais usage (donc potentiellement à la charge du locataire).
👉 Voici un récapitulatif clair des responsabilités de chacun.
Ce que doit payer le locataire
Entretien courant du logement
✅ Petites réparations (liste fixée par décret)
✅ Remplacement en cas de casse ou détérioration anormale
✅ Remise en état d’un équipement endommagé volontairement ou par négligence
✅ Dégradations qui ne relèvent pas de la vétusté
Exemple : une trace de meuble sur un mur fraîchement repeint = à sa charge, sauf si la peinture avait déjà 5 ans d’usure.
Ce que doit assumer le propriétaire
Entretien courant du logement
✅ Petites réparations (liste fixée par décret)
✅ Remplacement en cas de casse ou détérioration anormale
✅ Remise en état d’un équipement endommagé volontairement ou par négligence
✅ Dégradations qui ne relèvent pas de la vétusté
Exemple : une trace de meuble sur un mur fraîchement repeint = à sa charge, sauf si la peinture avait déjà 5 ans d’usure.
Bon à savoir :
Si les responsabilités ne sont pas claires dans l’état des lieux ou dans le bail, la jurisprudence donne souvent raison au locataire, sauf preuve contraire du bailleur.
💡 D’où l’intérêt de s’appuyer sur une grille de vétusté bien construite, partagée dès le début, et utilisée avec cohérence en fin de bail.
Faut-il utiliser une grille de vétusté dans un état des lieux ?
C’est l’une des questions les plus fréquentes chez les bailleurs particuliers : est-ce obligatoire ? est-ce recommandé ? est-ce vraiment utile ?
👉 Réponse simple : non, ce n’est pas obligatoire… mais oui, c’est vivement conseillé.
Ce que dit la réglementation
La loi ne vous impose pas d’utiliser une grille de vétusté pour établir un état des lieux.
En revanche, elle vous impose de distinguer l’usure normale des dégradations. Et c’est justement ce que permet la grille.
Référence : décret n°2016-382 du 30 mars 2016
Il précise que le bailleur ne peut pas retenir sur le dépôt de garantie les dégradations dues à la vétusté ou à l’usage normal.
Pourquoi c’est une bonne pratique
✅ Plus de transparence : le locataire comprend comment les retenues sont calculées.
✅ Moins de litiges : vous disposez d’une référence chiffrée, difficilement contestable.
✅ Une protection pour les deux parties : en cas de désaccord, vous avez une base claire.
Concrètement, comment faire ?
- Joignez une grille de vétusté en annexe au bail, dès l’entrée du locataire.
- Utilisez-la au moment de l’état des lieux de sortie pour évaluer les éventuelles retenues.
- Soyez cohérent : ce qui n’est pas mentionné dans la grille ne doit pas être arbitrairement chiffré.
Sans grille = zone grise
Sans outil de référence, tout repose sur l’interprétation… et donc sur le risque de conflit.
👉 Une grille, même facultative, reste votre meilleur allié pour garder les choses simples, justes, et juridiquement solides.
Conclusion
La grille de vétusté n’est pas un document obligatoire, mais c’est un outil précieux.
Elle permet de séparer l’usure normale des dégradations réelles, d’éviter les conflits, et de répartir les frais de manière équitable entre propriétaire et locataire.
Elle devient vraiment utile quand elle est intégrée à vos pratiques, dès la signature du bail, et surtout au moment clé : l’état des lieux de sortie.
FAQ - Grille de vétusté
Comment calculer une grille de vétusté ?
La grille de vétusté repose sur trois éléments :
- la durée de vie estimée de l’équipement (ex. : 10 ans pour un frigo),
- le taux d’abattement annuel (ex. : 10 %/an),
- et parfois une valeur résiduelle minimale (ex. : 10 %).
👉 Exemple : un équipement de 10 ans utilisé pendant 5 ans → il a perdu 50 % de sa valeur.
S’il y a dégradation, le locataire peut être facturé à hauteur des 50 % restants.
Est-ce que la grille de vétusté est obligatoire ?
Non, la grille de vétusté n’est pas obligatoire.
Mais elle est vivement conseillée, car elle permet de :
- distinguer l’usure normale des dégradations,
- éviter les litiges,
- établir des retenues de manière objective et équitable.
💡 Si elle est annexée au bail ou issue d’un accord collectif, elle devient opposable juridiquement.
Comment calculer le coefficient de vétusté ?
Le coefficient de vétusté correspond au pourcentage de valeur restant après application de l’abattement :
Formule simple :
Coefficient = 1 – (nombre d’années x taux d’abattement)
👉 Exemple :
- Durée de vie : 8 ans
- Abattement : 12,5 %
Durée d’usage : 4 ans
→ Coefficient = 1 – (4 x 0,125) = 0,5
👉 Le locataire peut donc être facturé sur 50 % du coût de remplacement.
Quelles dégradations peuvent être facturées au locataire ?
Le locataire est responsable :
- des détériorations anormales (casse, taches, brûlures…),
- d’un manque d’entretien courant (calcaire, joints, moisissures…),
- des éléments remplacés avant leur fin de vie, si la dégradation est prouvée.
En revanche, l’usure liée au temps (vétusté) ne peut jamais lui être facturée.
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