Dépôt de garantie, caution, restitution, litige… Rien que ces mots peuvent faire grimacer les bailleurs. Pourtant, il s’agit d’une étape clé de la gestion locative et du contrat de location : mal gérée, elle peut vite se transformer en galère administrative ou en conflit inutile.
Dans ce guide, on vous explique tout ce qu’il faut savoir sur le dépôt de garantie dans un contrat de location, sans jargon, sans détours. Montant légal, délais de restitution, retenues autorisées, erreurs à éviter… Vous saurez exactement comment le mettre en place, le sécuriser, et le récupérer sereinement.
Et parce qu’un bon bail commence par une bonne organisation, on vous montre aussi comment Livimmo peut simplifier toute cette partie, sans passer par une agence, ni par 42 onglets ouverts sur votre navigateur.
Comprendre le dépôt de garantie en location en 1 minute
- C’est quoi ?
- Une somme versée par le locataire pour couvrir les impayés ou les dégradations.
- Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé.
- Combien ?
- 1 mois de loyer hors charges (logement vide)
- 2 mois hors charges (logement meublé)
- Rien pour un bail mobilité
- Libre uniquement pour les résidences secondaires ou de vacances.
- Quand et comment l’encaisser ?
- À la signature du bail, par virement, chèque ou espèces (avec reçu).
- Le bail prend effet une fois le dépôt versé.
- Quand le restituer ?
- 1 mois si tout est conforme
- 2 mois si litige ou dégradations
- Pénalité de 10 %/mois si retard injustifié.
- Quelles retenues possibles ?
- Impayés, réparations, charges réelles (20 % max en attente)
- Jamais pour vétusté ou charges au forfait
- À qui le rendre ?
- À la personne présente lors de l’état des lieux de sortie, même si ce n’est pas le locataire initial.
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Qu’est-ce qu’un dépôt de garantie en location ?
Une définition simple et claire
Le dépôt de garantie, c’est la somme que le locataire verse au moment de signer le bail. Il sert à couvrir les éventuels impayés de loyers ou de charges, ou encore les dégradations constatées à son départ.
Ce n’est pas une avance, ni un paiement du loyer. C’est une sécurité financière pour le propriétaire qui n’est utilisée qu’en cas de problème à la fin de la location.
Cadre légal : Le dépôt de garantie est encadré par la loi du 6 juillet 1989, et plus précisément par son article 22. Ce texte fixe les règles de montant, de versement et de restitution pour les locations de résidences principales. Il garantit ainsi une protection équilibrée entre le bailleur et le locataire.
À noter : Le dépôt de garantie, bien qu’extrêmement courant, n’est pas obligatoire. Le bailleur peut tout à fait choisir de ne pas en demander. C’est donc une option contractuelle, à intégrer ou non dans le bail. Cela dit, la grande majorité des propriétaires le réclament, car il constitue une sécurité en cas d’impayés ou de dégradations.
Dépôt de garantie ≠ caution : une confusion fréquente
Beaucoup de bailleurs (et de locataires) confondent le dépôt de garantie avec la caution solidaire. Pourtant, ce sont deux choses bien différentes :
| Dépôt de garantie | Caution solidaire |
|---|---|
|
Somme d’argent versée par le locataire
|
Personne (tiers) qui s’engage à payer à sa place
|
|
Encadré par la loi (montants, délais)
|
Engagement moral et juridique d’un garant
|
|
Bloqué pendant la durée de la location
|
Activé uniquement en cas d’impayé
|
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Quand il s’agit de fixer le dépôt de garantie, la loi est claire : on ne peut pas demander n’importe quoi. Le montant autorisé dépend du type de location et il est encadré pour éviter les abus.
Les plafonds légaux à respecter
Voici ce que vous pouvez demander en fonction du type de bail signé :
| Type de location | Montant maximum du dépôt de garantie |
|---|---|
|
Location vide
|
1 mois de loyer hors charges
|
|
Location meublée
|
2 mois de loyer hors charges
|
|
Bail mobilité
|
❌ Aucun dépôt de garantie autorisé
|
Important : les charges ne doivent pas être incluses dans le calcul du dépôt de garantie.
Bon à savoir : Ces plafonds s’appliquent uniquement aux locations de résidences principales, qui sont le cœur de l’activité des bailleurs particuliers. Pour les locations de vacances, résidences secondaires ou logements de fonction, aucun plafond légal n’est imposé : le propriétaire peut fixer librement le montant du dépôt de garantie
Et si le bail est renouvelé ou reconduit ?
Le montant reste le même, sauf si un nouveau bail est signé avec de nouvelles conditions. En cas de reconduction tacite, le dépôt initial reste valable.
Ce que vous ne pouvez pas faire
- Demander un dépôt supérieur au plafond = illégal
- Imposer un versement en espèces sans reçu = fortement déconseillé
- Modifier le montant en cours de bail = interdit
✅ Conseil Livimmo : à la création du bail dans l’outil, le type de logement sélectionné détermine automatiquement le bon plafond légal. Moins d’erreurs, plus de sérénité.
Comment se passe le versement du dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie n’est pas qu’un chiffre inscrit dans le contrat : il doit être réellement encaissé pour être valable. Voici les bonnes pratiques à connaître pour le percevoir dans les règles.
À quel moment faut-il l’encaisser ?
Le dépôt de garantie est versé au moment de la signature du bail, jamais après. Il conditionne la remise des clés : pas de dépôt, pas de remise des lieux.
Le propriétaire a tout à fait le droit de l’encaisser immédiatement. Il ne s’agit pas d’un “blocage” comme pour une caution bancaire, mais bien d’un montant qui peut être conservé sur son compte personnel ou professionnel.
Quels modes de paiement sont acceptés ?
- Virement bancaire (le plus recommandé)
- Chèque (doit être encaissé au maximum 12 mois après sa réception)
- Espèces, à condition de remettre un reçu signé
Bon réflexe : toujours conserver une preuve écrite du versement (reçu, capture de virement, ligne bancaire).
Et si le locataire ne paie pas ?
Si le dépôt n’est pas versé à la signature :
- Le bail ne prend pas effet : vous pouvez annuler la remise des clés
- Vous pouvez mentionner dans le contrat que la signature est sous condition de paiement du dépôt
Astuce Livimmo : dans votre tableau de bord, l’état du versement du dépôt est suivi en temps réel. Vous êtes alerté si le paiement n’a pas été effectué avant la date prévue.
Comment se passe la restitution du dépôt de garantie ?
C’est souvent à ce moment-là que les tensions apparaissent. Restituer le dépôt de garantie au locataire est strictement encadré par la loi, et mal la gérer peut coûter cher. Voyons ensemble quand et comment rendre le dépôt, et dans quels cas il est légalement possible de faire des retenues.
Quels sont les délais à respecter ?
| Situation à la sortie du logement | Délai légal de restitution |
|---|---|
|
🟢 Aucun dégât constaté à l’état des lieux de sortie
|
1 mois maximum
|
|
🟠 Dégradations ou impayés constatés
|
2 mois maximum
|
Le délai démarre à partir de la remise des clés, pas de la date de fin de bail. En cas de dépassement, le locataire peut réclamer 10 % du loyer mensuel par mois de retard, sauf si le retard est dû à un désaccord justifié.
💡 À savoir : Certaines situations exemptent le bailleur de ces pénalités de retard. Par exemple :
- Si le locataire n’a pas communiqué sa nouvelle adresse après son départ
- Si une retenue de 20 % a été opérée pour des charges en attente de régularisation, dans le cadre légal prévu
Dans ces cas, la responsabilité du retard ne repose pas sur le bailleur.
Cas particulier : Si le logement est situé dans une copropriété, le propriétaire est autorisé à retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie à titre provisionnel, en attendant l’arrêté définitif des charges. Une fois les comptes validés par le syndic, le bailleur doit régulariser le montant, à la hausse ou à la baisse. Cette possibilité, prévue par la loi, est fréquente mais doit être mentionnée clairement au locataire.
Attention : Cette retenue de 20 % n’est valable que si les charges locatives sont réglées “au réel”, avec une régularisation annuelle. Si vous avez opté pour un forfait de charges dans le bail (souvent en location meublée), aucune régularisation n’est possible. Vous ne pouvez donc pas retenir cette somme sur le dépôt de garantie, même provisoirement.
Précision importante : Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire qui est présent à l’état des lieux de sortie, même si ce n’est pas lui qui l’avait versé à l’entrée. Ce point, souvent source de confusion lors des colocations ou des changements de locataire en cours de bail, est clairement établi par la jurisprudence.
Quels justificatifs fournir en cas de retenue ?
Pour conserver tout ou partie du dépôt, vous devez être en mesure de justifier chaque euro retenu :
- État des lieux de sortie comparé à celui d’entrée
- Devis ou factures pour réparations
- Courriers d’impayés, preuves de relances
- Grille de vétusté, si applicable
Pas de preuve = pas de retenue possible.
Bon à savoir : l’usure normale (peinture qui jaunit, joints qui vieillissent…) ne peut pas justifier une retenue. C’est la notion de vétusté, et elle est légale.
Comment éviter les litiges ?
- Faire un état des lieux détaillé et illustré
- Prendre des photos à l’entrée et à la sortie
- Être transparent dès le départ sur les critères de restitution
Astuce Livimmo : avec l’état des lieux digitalisé, vos photos sont intégrées dans le document. Pas de discussion possible : tout est horodaté et sécurisé.
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Que peut-on retenir légalement sur le dépôt de garantie ?
En tant que bailleur, vous avez le droit de retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie, mais uniquement dans certains cas bien définis par la loi. Voici les règles à connaître pour éviter les abus… et les litiges.
Ce que vous pouvez retenir sur le dépôt de garantie
- Des loyers ou charges impayés
- Des dégradations au logement (non dues à la vétusté)
- Des frais de remise en état justifiés par devis ou factures
- Des réparations locatives non effectuées (ex. : nettoyage, petites réparations courantes)
Attention : chaque montant retenu doit être précisément justifié. Une simple photo ne suffit pas : il faut une preuve chiffrée (facture, devis signé, etc.).
Ce que vous ne pouvez pas retenir
- Des dégradations liées à l’usure normale (peinture passée, joints vieillis)
- Des travaux d’amélioration décidés par le bailleur (ex. changer un sol vieillissant)
- Une retenue “par précaution” sans justification claire
Pas de justificatif = restitution obligatoire.
Et la fameuse grille de vétusté ?
La grille de vétusté permet de déterminer ce qui relève de l’usage normal et ce qui peut être considéré comme une dégradation. Elle est fortement recommandée, notamment en location meublée.
En cas de litige, quels sont vos recours ?
Même avec les meilleures intentions, il arrive qu’un désaccord surgisse à la restitution du dépôt. Montant retenu contesté, délai dépassé, dépôt non rendu… Voici vos options pour régler le problème sereinement.
Étape 1 : la mise en demeure
Avant toute procédure, il est recommandé d’envoyer une lettre de mise en demeure. Ce courrier doit :
- Être recommandé avec accusé de réception
- Expliquer clairement les faits et la somme réclamée
- Donner un délai de réponse raisonnable (souvent 8 à 15 jours)
Étape 2 : la Commission départementale de conciliation
Si le litige persiste, vous pouvez saisir la Commission de conciliation, gratuitement. Elle peut être sollicitée pour :
- Contestation du montant restitué
- Désaccord sur les dégradations ou l’état des lieux
- Refus de restitution
Elle réunit bailleur et locataire pour trouver une solution amiable, sans passer par un tribunal.
Bon à savoir : la saisine se fait par courrier, avec pièces justificatives à l’appui.
Étape 3 : le recours judiciaire
Si aucune solution n’est trouvée, il reste l’option du tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance).
- Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure est simplifiée, sans avocat obligatoire
- Au-delà, une assignation est nécessaire, souvent avec l’aide d’un avocat
Astuce Livimmo : un bail bien rédigé, un état des lieux clair et des documents tracés évitent 90 % des litiges. Et tout ça, l’appli s’en occupe pour vous.
Gérer son dépôt de garantie sans stress : les bons réflexes
Un dépôt de garantie bien géré, c’est surtout une question d’organisation et de clarté. Voici les bons réflexes à adopter pour que cette étape ne vire jamais au casse-tête.
1. Anticipez dès le début
- Rédigez un bail précis et conforme, avec le montant du dépôt clairement indiqué
- Prévoyez une clause de versement conditionnant la remise des clés
- Informez le locataire des conditions de restitution
Avec Livimmo, toutes ces mentions sont préremplies dans le contrat. Vous n’avez qu’à vérifier, signer… et c’est parti.
2. Faites un état des lieux béton
- Comparez chaque pièce, chaque mur, chaque sol
- Prenez des photos datées, au moment de l’entrée et de la sortie
- Notez les éventuelles anomalies dès le départ (taches, rayures…)
3. Centralisez tous les documents
- Reçu de versement du dépôt
- États des lieux d’entrée et de sortie
- Factures éventuelles
- Échanges avec le locataire
Plus vous êtes clair, moins il y aura de contestation.
Avec Livimmo, tout est stocké dans un seul espace. Finis les classeurs et les mails introuvables.
4. Restez transparent et pro
- Prévenez en amont des retenues envisagées
- Justifiez toujours les montants
- Ne retenez jamais “au cas où”
Le dépôt de garantie peut être considéré comme “coussin de sécurité” du bailleur. Bien encadré par la loi, il permet de se prémunir contre les impayés et les dégradations, à condition de bien le gérer de bout en bout : montant conforme, clauses claires, versement tracé, restitution encadrée.
Et bonne nouvelle : il n’est pas nécessaire d’être expert en droit immobilier pour faire ça bien. Avec les bons outils, un peu de méthode et un soupçon d’anticipation, tout devient plus fluide.
Chez Livimmo, on pense que la gestion locative ne devrait jamais ressembler à un casse-tête. C’est pourquoi notre plateforme vous aide à créer un contrat en béton, suivre vos versements, organiser vos états des lieux et restituer le dépôt dans les règles, sans prise de tête.
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