En 2026, un nouveau dispositif fiscal entre en jeu pour les propriétaires bailleurs. Son nom officiel : le statut du bailleur privé. Egalement appelé « dispositif relance logement » ou encore dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun qui l’a porté. Son objectif, lui, est plutôt simple : permettre aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif tout en allégeant la facture fiscale.
Concrètement, ce statut vous autorise à déduire chaque année une partie du prix d’achat de votre bien via un mécanisme d’amortissement de vos revenus fonciers imposables. En clair : vous payez moins d’impôts pendant toute la durée où vous louez. Et ça, c’était jusqu’ici réservé à la location meublée grâce au statut LMNP. Avec le dispositif Jeanbrun, ça s’applique enfin à la location nue.
Inscrit dans la loi de finances 2026, promulguée le 20 février 2026, ce statut est valable jusqu’au 31 décembre 2028. Il s’adresse aux particuliers qui veulent investir dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux et louer à des loyers modérés.
C'est quoi exactement le statut du bailleur privé (dispositif jeanbrun) ?
Depuis la loi de finances 2026, le statut du bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun, du nom du ministre du Logement qui l’a porté, permet aux particuliers qui louent un logement vide de déduire chaque année une partie du prix d’achat de leurs revenus fonciers imposables. Moins de revenus imposables, moins d’impôts. Le principe est aussi simple que ça.
Le mécanisme central : l'amortissement
Un bien immobilier perd de la valeur avec le temps. C’est ce qu’on appelle l’usure comptable, ou amortissement. Le dispositif Jeanbrun vous autorise à considérer cette perte de valeur comme une dépense déductible et donc à la soustraire de vos revenus fonciers chaque année.
L’amortissement se calcule sur 80 % du prix d’achat de votre bien, car les 20 % restants représentent la valeur du terrain, qui lui ne s’use pas. Le taux annuel va de 3,5 % à 5,5 % selon le niveau de loyer pratiqué, avec un plafond de déduction annuel entre 8 000 € et 12 000 € par foyer fiscal.
Exemple concret : Pour un bien acheté 250 000 €, la base amortissable est de 200 000 € (80 %). À un taux de 3,5 %, cela représente 7 000 € déduits de vos revenus fonciers chaque année.
Pourquoi ce dispositif a-t-il été créé ?
La fin du Pinel en 2024 a laissé un vide. Les investisseurs hésitaient, la construction ralentissait, la crise du logement s’aggravait. Le gouvernement avait besoin d’un nouvel outil pour relancer l’investissement locatif privé et remettre des logements abordables sur le marché.
Le statut du bailleur privé, c’est cet outil. En échange de l’avantage fiscal, vous vous engagez à louer à des loyers modérés et à respecter des plafonds de ressources pour vos locataires. Le dispositif est applicable sur l’ensemble du territoire français, jusqu’au 31 décembre 2028.
💡 Bon à savoir : C’est la date de l’acte notarié qui fait foi pas celle du contrat de réservation.
Qui peut bénéficier du nouveau statut de bailleur privé en 2026 ?
Les profils concernés
Trois profils en tirent particulièrement parti :
Le défiscalisateur. Vous avez une tranche marginale d’imposition à 30 % ou plus ? L’amortissement est fait pour vous. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt plafonnée et limitée dans le temps, le mécanisme du bailleur privé permet de générer des revenus locatifs quasi nets d’impôts pendant plus de 20 ans.
Le bâtisseur de patrimoine. Vous pensez long terme — retraite, transmission, constitution d’actifs — sans objectif de revente rapide ? La durée d’amortissement joue en votre faveur. Plus vous détenez le bien longtemps, plus l’avantage fiscal s’étire.
Le gestionnaire tranquille. Vous voulez investir dans le neuf pour éviter les travaux, et la gestion d’un appartement meublé vous pèse ? Le statut du bailleur privé offre la simplicité de la location nue avec une puissance fiscale jusqu’ici réservée au LMNP.
Les biens éligibles
Tous les biens ne sont pas concernés. Pour bénéficier du dispositif, votre logement doit répondre à des critères précis.
Dans le neuf, sont éligibles les logements acquis neufs, en état futur d’achèvement (VEFA), ou pour lesquels une demande de permis de construire a été déposée à partir du 1er janvier 2026. Le bien doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif, les maisons individuelles sont exclues.
Dans l’ancien, le dispositif s’applique aussi, à condition que le bien fasse l’objet de travaux de rénovation représentant au moins 30 % du prix d’acquisition et que ces derniers permettent au logement d’obtenir un DPE A ou B. Une façon d’encourager la remise sur le marché de logements anciens, notamment les passoires thermiques.
💡 Bon à savoir : C’est la date de signature de l’acte notarié qui détermine l’éligibilité, pas celle du contrat de réservation. Un avant-contrat signé en 2025 pour un acte définitif en 2026 : vous êtes dans les clous.
Les exclusions à connaître
Quelques cas de figure sortent du périmètre du dispositif et mieux vaut le savoir avant de se lancer.
Sont exclus du statut du bailleur privé :
- Les maisons individuelles
- Les résidences avec services : étudiantes, seniors, tourisme
- Les locations à un membre de la famille jusqu’au 2e degré (enfants, parents, grands-parents, petits-enfants)
- Les biens déjà soumis à un autre dispositif de réduction d’impôt sur le même bien : Pinel, Denormandie, Malraux…
Comment fonctionne l'amortissement du dispositif Jeanbrun ?
C’est le petit nouveau de 2026. La cohabitation intergénérationnelle solidaire entre désormais officiellement dans les radars de Visale.
Le principe est simple : un senior (60 ans et plus) loue une chambre à un jeune de moins de 30 ans. Jusqu’ici, c’était parfois flou administrativement. Depuis le 6 janvier, Action Logement simplifie tout : ces baux spécifiques sont désormais éligibles à la garantie, peu importe les ressources du jeune.
La base de calcul
Tout part du prix d’achat de votre bien. Sur ce montant, 80 % constituent la base amortissable, c’est la part qui correspond au bâti, celle qui s’use avec le temps. Les 20 % restants représentent la valeur du terrain, qui lui ne diminue pas : ils ne sont donc pas amortissables.
C’est sur cette base de 80 % que s’applique ensuite le taux d’amortissement annuel.
💡 Bon à savoir — Garages, caves et parkings sont amortissables au même titre que le logement. En revanche, les frais de notaire ne rentrent pas dans la base de calcul.
Les taux selon votre niveau de loyer
Le taux d’amortissement que vous pouvez appliquer dépend du type de loyer que vous pratiquez. Plus le loyer est bas et donc plus vous contribuez à l’accès au logement abordable plus le taux est élevé.
Trois niveaux existent, chacun avec son taux et son plafond de déduction annuelle :
| Loyer pratiqué | Taux annuel (neuf) | Taux annuel (ancien) | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 4 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 5 % | 12 000 € |
Le plafond s’applique par foyer fiscal, tous biens confondus. Si vous possédez plusieurs logements éligibles, c’est le total de vos amortissements qui ne peut pas dépasser ce seuil annuel. Et si votre amortissement calculé dépasse le plafond ? L’excédent est perdu car il n’est pas reportable sur les années suivantes.
Et si ça crée un déficit foncier ?
C’est précisément l’objectif pour beaucoup d’investisseurs. Quand vos charges déductibles, intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, assurance, charges de copropriété, auxquelles s’ajoute l’amortissement, dépassent vos loyers perçus, vous êtes en déficit foncier.
Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an (article 156 du CGI). Autrement dit, il vient directement réduire le revenu sur lequel vous êtes imposé, pas seulement vos revenus fonciers.
Un cas particulier à connaître : si votre bien ancien fait l’objet de travaux de rénovation énergétique, ce plafond peut être porté à 21 400 € par an. Une opportunité à ne pas négliger si vous investissez dans l’ancien à rénover.
⚠️ Attention : L’amortissement ne peut pas créer ou aggraver un déficit foncier à lui seul. Seules les charges classiques (hors amortissement) peuvent générer un déficit imputable sur le revenu global. L’amortissement, lui, vient en déduction des revenus fonciers positifs.
Exemple concret
Vous achetez un appartement 185 000 € et le louez en loyer social.
- Base amortissable : 185 000 € × 80 % = 148 000 €
- Taux applicable : 4,5 %
- Amortissement annuel : 148 000 € × 4,5 % = 6 660 €
Dans l’année, vous percevez 9 600 € de loyers (800 € par mois) et supportez 4 500 € de charges (taxe foncière, assurance, charges de copropriété…).
Résultat foncier : 9 600 € − 4 500 € − 6 660 € = − 1 560 €
Vous créez un déficit foncier de 1 560 €, déductible de votre revenu global. Vous payez donc moins d’impôts pas seulement sur vos revenus locatifs, mais sur l’ensemble de vos revenus.
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Quelles sont les obligations à respecter en tant que bailleur privé ?
Un engagement locatif de 9 ans minimum
C’est la condition de base. Pour bénéficier du statut, vous devez louer votre bien en continu pendant au moins 9 ans, sans interruption durable entre deux locataires. Le logement doit servir de résidence principale au locataire. Pas de location saisonnière, pas de bail mobilité.
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement du bien. Si vous achetez en VEFA, le délai court à partir de la livraison.
Des loyers plafonnés selon la zone et le niveau choisi
Louer moins cher que le marché, c’est le cœur du contrat. En échange de l’amortissement, vous vous engagez à respecter des plafonds de loyers fixés par décret, qui varient selon la localisation de votre bien et la typologie de loyer choisie.
Ces plafonds s’appuient sur le dispositif Loc’Avantages et non sur les barèmes Pinel comme cela avait été envisagé initialement. Trois niveaux de loyer sont possibles :
- Loyer intermédiaire : basé sur les plafonds fixés par arrêté, selon la zone géographique et la surface du logement
- Loyer social : défini par une convention signée avec l’Anah (voir simulateur officiel Anah), avec vérification possible via leur simulateur en ligne
- Loyer très social : également encadré par convention Anah, avec des plafonds encore plus bas, destinés aux ménages en situation de grande précarité
Plus le loyer est bas, plus le taux d’amortissement est élevé et plus l’avantage fiscal est important. C’est la logique du dispositif.
Des locataires soumis à des plafonds de ressources
Ce n’est pas seulement le loyer qui est encadré, les ressources de vos locataires le sont aussi. Ils doivent respecter des plafonds de revenus fixés par décret, similaires à ceux du Logement Locatif Intermédiaire (LLI).
Concrètement, cela signifie que le dispositif cible les classes moyennes : des ménages dont les revenus dépassent les plafonds du logement social, mais qui peinent à se loger aux prix du marché libre en zone tendue. Vous gardez la liberté de choisir vos locataires, à condition qu’ils respectent ces critères.
Des exigences de performance énergétique
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans la continuité des politiques de rénovation énergétique. Pour être éligible, votre bien doit répondre à des standards précis :
- Logement neuf : respect de la réglementation RE 2020
- Logement ancien avec travaux : obtention d’un DPE A ou B à l’issue des travaux
Statut du bailleur privé vs Pinel, LMNP : quelles différences ?
Bailleur privé vs loi Pinel
Le Pinel, c’est terminé depuis le 31 décembre 2024. Le statut du bailleur privé lui succède mais la logique est différente. Avec le Pinel, vous bénéficiiez d’une réduction d’impôt immédiate, calculée sur le prix d’achat du bien, étalée sur 6, 9 ou 12 ans. Simple à comprendre, mais plafonnée et limitée dans le temps.
Avec le dispositif Jeanbrun, l’avantage fiscal ne prend pas la forme d’une réduction d’impôt il passe par l’amortissement. C’est moins visible à court terme, mais potentiellement bien plus puissant sur la durée : vous pouvez générer des revenus locatifs quasi nets d’impôts pendant plus de 20 ans.
Autres différences notables :
| Critère | Loi Pinel | Statut bailleur privé |
|---|---|---|
| Zone géographique | Zones Abis, A et B1 uniquement | Tout le territoire français |
| Types de biens éligibles | Neuf uniquement | Neuf + ancien avec travaux (30 %) |
| Type de location | Nue | Nue |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt immédiate | Amortissement sur plusieurs années |
Bailleur privé vs LMNP : même mécanique, location différente
C’est sans doute la comparaison la plus instructive. Le LMNP, statut de Loueur Meublé Non Professionnel, permettait déjà d’amortir son bien pour réduire ses revenus imposables. Le dispositif Jeanbrun s’inspire de cette mécanique et l’applique enfin à la location nue.
La différence fondamentale : le type de bail. En LMNP, vous louez un logement meublé avec tout ce que ça implique en termes de gestion du mobilier, de renouvellement, et de baux plus courts. En statut bailleur privé, vous louez vide, avec un bail de 3 ans renouvelable, plus stable et moins contraignant au quotidien.
Ce que vous gagnez avec le bailleur privé par rapport au LMNP :
- Moins de gestion : pas de mobilier à entretenir ou à remplacer
- Des locataires plus stables : le bail nu attire des profils qui s’installent dans la durée
- Une fiscalité simplifiée : pas de comptabilité commerciale, pas de CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Ce que vous perdez par rapport au LMNP :
- Des loyers légèrement inférieurs : un meublé se loue en général un peu plus cher au mètre carré
- Moins de flexibilité sur les plafonds : le LMNP ne vous impose pas de loyers plafonnés ni de conditions de ressources sur vos locataires
Et avec le LLI ?
Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) est un dispositif destiné aux investisseurs institutionnels, promoteurs, banques, assureurs. Il est désormais ouvert aux particuliers sous certaines conditions, et bonne nouvelle : il est cumulable avec le statut du bailleur privé, sous réserve de respecter les conditions propres aux deux dispositifs.
Concrètement, si votre bien remplit les critères du LLI, plafonds de loyers intermédiaires, conditions de ressources des locataires, localisation en zone tendue, vous pouvez bénéficier des deux avantages en parallèle. C’est une combinaison à étudier sérieusement si vous investissez dans le neuf en zone tendue.
FAQ
Qu'est-ce que le statut du bailleur privé ?
C’est un dispositif fiscal créé par la loi de finances 2026, également appelé dispositif Jeanbrun. Il permet aux particuliers qui louent un logement nu de déduire chaque année une partie du prix d’achat de leur bien de leurs revenus fonciers imposables via un mécanisme d’amortissement. Il est valable jusqu’au 31 décembre 2028.
Quel est l'objectif du statut du bailleur privé ?
Double objectif. Pour l’État : relancer l’investissement locatif privé après la fin du Pinel, stimuler la construction neuve et remettre des logements abordables sur le marché. Pour le propriétaire : réduire sa fiscalité tout en se constituant un patrimoine immobilier sur le long terme.
Quels sont les avantages fiscaux du statut du bailleur privé ?
Le dispositif permet d’amortir chaque année entre 3,5 % et 5,5 % de la valeur de votre bien sur une base de 80 % du prix d’achat et de déduire ce montant de vos revenus fonciers. Dans la plupart des cas, cela réduit significativement votre base imposable. Et si vos charges dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an.
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