Un locataire qui annonce son départ. Un propriétaire qui veut récupérer son bien pour le vendre. Un bail qui arrive à échéance. Quel que soit le scénario, la fin de bail en location meublée suit des règles précises : préavis, motifs autorisés, formalités, état des lieux, restitution du dépôt de garantie.
Bonne nouvelle : résilier le bail de location meublé n’est pas aussi compliqué qu’on le dit. À condition de connaître les bonnes règles, dans le bon ordre, avec les bons délais.
Dans ce guide, on fait le tour complet de la question, côté locataire et côté propriétaire. Préavis, congé, formalités, état des lieux de sortie, restitution du dépôt de garantie, cas particuliers, erreurs à éviter : vous allez tout comprendre, sans avoir à lire le Journal Officiel.
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Bail meublé : ce qu'il faut savoir avant de penser à la fin de bail
Durée du bail meublé : 1 an, 9 mois, ou bail mobilité
La durée d’un bail meublé en résidence principale est d’un an, renouvelable. C’est la règle de base, fixée par la loi du 6 juillet 1989. Mais il existe deux exceptions importantes :
- Le bail meublé étudiant : 9 mois non renouvelables. Le locataire doit justifier de son statut (carte d’étudiant, certificat de scolarité). Le bail prend fin automatiquement à son terme, sans congé à donner.
- Le bail mobilité : entre 1 et 10 mois, non renouvelable. Réservé aux locataires en mission, formation, mutation, études supérieures ou stage. Là encore, fin automatique à l’échéance.
💡 À retenir : seul le bail meublé classique d’1 an se reconduit automatiquement. Les baux étudiant et mobilité, eux, s’éteignent tout seuls. Pas besoin d’envoyer de congé.
Tacite reconduction
Si ni le locataire ni le propriétaire ne donne congé, le contrat de bail meublé se renouvelle automatiquement pour un an, dans les mêmes conditions. C’est ce qu’on appelle la tacite reconduction et c’est le scénario par défaut.
Concrètement, cela veut dire qu’un bail signé le 1er septembre 2025 sera automatiquement reconduit jusqu’au 31 août 2027 si personne n’a fait de démarche dans les délais. Et ainsi de suite, année après année.
Pour mettre fin à cette reconduction, l’un des deux signataires doit prendre l’initiative et respecter les règles de préavis qu’on détaille plus bas.
Résidence principale ou secondaire : la règle change tout
Toutes les règles de fin du bail meublé qu’on présente dans ce guide concernent les locations à titre de résidence principale. C’est-à-dire un logement occupé au moins 8 mois par an par le locataire.
Si le logement est loué comme résidence secondaire, pied-à-terre ou logement de fonction, la loi de 1989 ne s’applique pas. Dans ce cas, c’est le contrat de location qui fixe librement la durée du bail, les conditions de résiliation du bail et les délais de préavis. Les règles peuvent donc être très différentes et il faut relire le contrat avec attention.
Fin de bail location meublée côté locataire
Côté locataire, c’est plutôt simple : vous pouvez quitter votre logement meublé quand vous voulez, à condition de respecter un préavis d’un mois.
Comment donner congé : les 3 moyens autorisés
Les trois modes valides sont :
- La lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) : le plus utilisé, simple à mettre en place
- L’acte de commissaire de justice (anciennement huissier) : payant, mais parfois nécessaire en cas de tension
- La remise en main propre contre récépissé ou émargement : gratuit, mais demande un échange direct
Bonne nouvelle récente : la lettre recommandée électronique (LRE) est aussi reconnue, à condition que le destinataire ait préalablement accepté ce mode d’envoi (obligatoire si c’est un particulier).
Que contient la lettre de congé du locataire ?
La lettre de congé en location meublée n’a pas besoin de mentionner de motif, mais elle doit contenir un minimum d’informations pour être valable :
- vos nom, prénom et adresse complète
- les coordonnées du propriétaire (ou de l’agence)
- l’adresse du logement loué
- la date de signature du bail
- votre intention de mettre fin au bail
- la date souhaitée de remise des clés
- votre date et signature
Loyer et charges pendant le préavis : qui paie quoi
Pendant la durée du préavis, vous restez redevable du loyer et des charges, même si vous quittez physiquement le logement avant la fin. C’est la règle générale.
Deux exceptions à connaître :
- Si le propriétaire reloue le logement avant la fin de votre préavis, vous ne payez plus à partir de la date d’arrivée du nouveau locataire. Le propriétaire ne peut pas percevoir deux fois le loyer pour la même période.
- Si la date de fin du préavis se termine en cours de mois, vous ne payez qu’au prorata des jours d’occupation. Par exemple, si le préavis prend fin le 12 et que le mois en compte 30, vous devez 12/30e du loyer mensuel.
Fin de bail location meublée côté propriétaire
Côté propriétaire, c’est plus encadré. Là où le locataire peut partir quand il veut avec un préavis d’un mois, le bailleur, lui, ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail, avec un préavis de trois mois, et seulement pour l’un des trois motifs prévus par la loi.
Les 3 motifs légaux pour donner congé
| Motif | Conditions | Particularités |
|---|---|---|
|
Vente du logement
|
Le bien doit réellement être mis en vente
|
Pas de droit de préemption pour le locataire (contrairement à la location vide)
|
|
Reprise pour soi ou un proche
|
Liste limitative de bénéficiaires
|
Doit indiquer nom, adresse et lien avec le bénéficiaire
|
|
Motif légitime et sérieux
|
Manquement grave du locataire (impayés répétés, troubles de voisinage…)
|
Doit être documenté et justifiable devant un juge
|
Vente du logement
Le propriétaire peut donner congé pour vendre le logement libre de tout occupant. Contrairement à la location vide, le locataire en meublé n’a aucun droit de préemption : il ne peut pas se porter acheteur prioritaire. La lettre de congé doit mentionner la vente comme motif, mais sans obligation d’indiquer le prix.
Reprise pour soi ou un proche
Le propriétaire peut reprendre le logement pour l’occuper lui-même ou y loger l’un de ses proches. Mais la liste des bénéficiaires possibles est limitative :
- le bailleur lui-même
- son conjoint, partenaire de PACS, ou concubin notoire (depuis au moins un an)
- ses ascendants ou descendants
- ceux de son conjoint, partenaire ou concubin
La lettre de congé doit obligatoirement mentionner le nom et l’adresse du bénéficiaire de la reprise, ainsi que la nature du lien familial.
Motif sérieux et légitime
Ce troisième motif couvre les cas où le locataire a gravement manqué à ses obligations : impayés de loyer répétés, dégradations, troubles de voisinage récurrents, sous-location non autorisée, par exemple. C’est le motif le plus sensible juridiquement, car il doit être documenté et démontré devant un juge en cas de contestation.
💡 Conseil pratique : conservez systématiquement les preuves (lettres de mise en demeure, attestations de voisins, constats d’huissier, mises en demeure pour impayés). Sans pièces solides, le congé est facilement attaqué.
Cas particulier : le locataire protégé
Certains locataires bénéficient d’une protection spéciale en cas de congé du propriétaire. Le bailleur doit alors leur proposer un relogement adapté à leurs besoins et à leurs ressources.
Sont concernés les locataires qui cumulent les deux conditions suivantes :
- disposer de ressources inférieures à un plafond réglementaire (lié aux ressources des candidats au logement social)
- se trouver dans l’une de ces situations : avoir plus de 65 ans, héberger habituellement une personne de plus de 65 ans, ou avoir à charge un enfant atteint d’une maladie grave, d’un handicap ou victime d’un accident
⚠️ Bon à savoir : cette obligation de relogement ne s’applique pas si le bailleur a lui-même plus de 65 ans, ou s’il dispose lui aussi de ressources inférieures au plafond.
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L'état des lieux de sortie en location meublée : la double spécificité
L’état des lieux de sortie en location meublée a une particularité que la location vide ne connaît pas : il s’accompagne d’un inventaire détaillé du mobilier. Deux documents distincts, chacun avec sa valeur juridique, et une influence directe sur la restitution du dépôt de garantie.
La comparaison avec l'entrée
L’état des lieux de sortie se compare ligne par ligne avec celui d’entrée, en présence du locataire et du propriétaire. Il documente l’état des sols, murs, plafonds, équipements, ouvertures, ainsi que les relevés des compteurs (eau, gaz, électricité).
Inventaire du mobilier
L’état des lieux doit être complété par un inventaire détaillé du mobilier et des équipements, conformément au décret du 31 juillet 2015 qui fixe la liste minimale d’un meublé (literie, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, table, sièges, etc.).
A découvrir également : notre guide complet sur l’état des lieux de sortie.
Restitution du dépôt de garantie : délais, retenues, recours
Le dépôt de garantie doit être restitué au locataire dans un délai maximum de deux mois après la remise des clés, ou un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée. Le délai démarre à compter du jour de la remise des clés, qui marque officiellement la fin de l’occupation du logement.
A découvrir également : notre guide pour tout savoir sur le dépôt de garantie en location.
Gérer la fin d'un contrat de location meublée sereinement avec Livimmo
Le logiciel de gestion locative en ligne Livimmo couvre les étapes clés du cycle de location, de la signature du bail jusqu’à la restitution du dépôt de garantie :
- Génération de bail conforme au dernier cadre légal en vigueur (loi du 6 juillet 1989, décret du 31 juillet 2015, évolutions récentes)
- Signature électronique intégrée pour le bail et les avenants : pratique, rapide, sécurisée
- Suivi des quittances et des paiements de loyer, pour identifier rapidement un impayé
- Coups de main ponctuels avec des gestionnaires Livimmo : recouvrement d’impayés, gestion d’un sinistre, sélection du bon locataire : vous activez à la demande, sans engagement
Et un point qui change tout pour la fin de bail : Livimmo suit l’évolution du cadre légal pour vous. Quand un nouveau décret modifie une obligation, vous êtes alerté et le modèle de bail est mis à jour. Plus besoin de vérifier vous-même si telle loi s’applique encore ou non.
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Modèles de lettre de résiliation de bail pour une location meublée
Modèle 1 : Congé du locataire (location meublée)
[Vos nom et prénom] [Votre adresse complète] [Code postal et ville]
[Nom et prénom du propriétaire ou nom de l'agence] [Adresse complète du destinataire] [Code postal et ville]
Lettre recommandée avec accusé de réception (ou remise en main propre contre récépissé)
Objet : Résiliation de bail – Location meublée
Fait à [ville], le [date]
Madame, Monsieur,
Locataire du logement meublé situé [adresse complète du logement loué] en vertu d’un contrat de location signé le [date de signature du bail], je vous informe par la présente de ma décision de mettre fin à ce bail.
Conformément à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je respecte un délai de préavis d’un mois, qui court à compter de la date de réception de cette lettre.
Je quitterai donc définitivement le logement le [date de remise des clés, soit au moins 1 mois après la réception]. Je vous propose de réaliser l’état des lieux de sortie ce même jour, à [heure].
Je vous remercie de bien vouloir me restituer le dépôt de garantie dans les délais légaux, à l’adresse suivante : [votre nouvelle adresse].
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature : [votre signature]
Modèle 2 : Congé du propriétaire pour vente
[Vos nom et prénom][Votre adresse complète][Code postal et ville]
[Nom et prénom du locataire][Adresse du logement loué][Code postal et ville]Lettre recommandée avec accusé de réception (ou acte de commissaire de justice)
Objet : Congé pour vente – Location meublée
Fait à
[ville], le[date]Madame, Monsieur,
Propriétaire bailleur du logement meublé situé
[adresse complète du logement loué], que vous occupez en vertu d’un contrat de location signé le[date de signature du bail], je vous notifie par la présente mon intention de mettre fin au bail à son échéance, soit le[date d'échéance du bail].Ce congé est motivé par ma décision de vendre le logement libre de tout occupant.
Conformément à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je respecte un délai de préavis de trois mois avant la date d’échéance du bail.
À la date du
[date d'échéance], vous voudrez bien libérer les lieux après réalisation de l’état des lieux de sortie et restitution des clés.Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature :
[votre signature]
💡 À retenir : contrairement à la location vide, le locataire d’un meublé n’a aucun droit de préemption. Vous n’avez pas à indiquer le prix de vente ni à proposer le bien en priorité.
Modèle 3 : Congé du propriétaire pour reprise
[Vos nom et prénom] [Votre adresse complète] [Code postal et ville]
[Nom et prénom du locataire] [Adresse du logement loué] [Code postal et ville]
Lettre recommandée avec accusé de réception (ou acte de commissaire de justice)
Objet : Congé pour reprise – Location meublée
Fait à [ville], le [date]
Madame, Monsieur,
Propriétaire bailleur du logement meublé situé [adresse complète du logement loué], que vous occupez en vertu d’un contrat de location signé le [date de signature du bail], je vous notifie par la présente mon intention de mettre fin au bail à son échéance, soit le [date d'échéance du bail].
Ce congé est motivé par ma décision de reprendre le logement afin que [« je puisse l'occuper moi-même à titre de résidence principale » OU « il soit occupé à titre de résidence principale par : nom, prénom, adresse actuelle et lien familial du bénéficiaire »].
Conformément à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je respecte un délai de préavis de trois mois avant la date d’échéance du bail.
À la date du [date d'échéance], vous voudrez bien libérer les lieux après réalisation de l’état des lieux de sortie et restitution des clés.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature : [votre signature]
Modèle 4 : Congé du propriétaire pour motif sérieux et légitime
[Vos nom et prénom] [Votre adresse complète] [Code postal et ville]
[Nom et prénom du locataire] [Adresse du logement loué] [Code postal et ville]
Lettre recommandée avec accusé de réception (acte de commissaire de justice fortement recommandé)
Objet : Congé pour motif sérieux et légitime – Location meublée
Fait à [ville], le [date]
Madame, Monsieur,
Propriétaire bailleur du logement meublé situé [adresse complète du logement loué], que vous occupez en vertu d’un contrat de location signé le [date de signature du bail], je vous notifie par la présente mon intention de mettre fin au bail à son échéance, soit le [date d'échéance du bail].
Ce congé est motivé par les manquements suivants à vos obligations contractuelles : [décrire précisément les faits : impayés répétés avec dates et montants, troubles de voisinage avec attestations, dégradations constatées, sous-location non autorisée, etc.].
Ces manquements ont fait l’objet de mises en demeure restées sans effet, datées du [dates des mises en demeure], dont copies sont jointes à la présente.
Conformément à l’article 25-8 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, je respecte un délai de préavis de trois mois avant la date d’échéance du bail.
À la date du [date d'échéance], vous voudrez bien libérer les lieux après réalisation de l’état des lieux de sortie et restitution des clés.
Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
Signature : [votre signature]
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