La sélection d’un locataire est une étape déterminante pour la réussite de votre investissement locatif. Vous avez acquis un bien de qualité, vous l’avez préparé avec soin et les candidatures affluent. Pourtant, une question persiste : comment identifier le locataire idéal, celui qui honorera ses engagements, respectera les lieux et assurera une relation locative sereine ?
Cette décision ne s’improvise pas. Elle repose sur une méthode rigoureuse, des critères objectifs et des outils adaptés. Pas besoin de devenir expert immobilier : il suffit d’adopter les bons réflexes.
Ce guide vous propose :
- Les critères essentiels pour évaluer un dossier
- Les erreurs à éviter lors de la sélection
- Des conseils pratiques pour un choix éclairé
Quel cadre légal ?
La sélection d’un locataire doit s’effectuer dans le respect d’un cadre juridique strict. En tant que bailleur, vous bénéficiez d’une certaine liberté dans votre prise de décision, mais celle-ci s’accompagne d’obligations légales incontournables.
À défaut, vous pourriez involontairement contrevenir à la réglementation en vigueur. Il est donc essentiel de maîtriser les règles applicables pour procéder à une sélection à la fois éclairée et conforme au droit.
Les droits et devoirs du bailleur
Le propriétaire bailleur est libre de choisir le locataire qui lui semble le plus fiable. Mais cette liberté s’exerce dans un cadre réglementé.
En clair :
- Vous pouvez fixer vos propres critères (revenus, stabilité, garant, etc.)
- Vous ne pouvez pas refuser une candidature sur des motifs non objectifs ou discriminatoires
Le principe fondamental, c’est de traiter tous les candidats de façon équitable, sur la base de critères vérifiables et cohérents.
Ce que vous avez le droit de demander
Le décret n°2015‑1437 encadre la liste exacte des documents qu’un propriétaire peut exiger dans un dossier de location :
- Pièce d’identité (valide)
- Justificatif de domicile
- Justificatifs d’activité professionnelle
- Justificatifs de revenus
- Dernier avis d’imposition
À noter : vous pouvez demander ces mêmes documents au garant, si le locataire en présente un.
Ce qui est interdit par la loi
Certains documents ou pratiques sont strictement interdits, même si un candidat est prêt à les fournir volontairement :
| Documents interdits | Pratiques interdites |
|---|---|
|
Relevés bancaires
|
Refus basé sur l’apparence, l’origine, l’âge, la situation familiale…
|
|
Carte Vitale
|
Demande d’acompte ou de “réservation” avant signature du bail
|
|
Casier judiciaire
|
Consultation intrusive des réseaux sociaux
|
Agence immobilière ou pas : qui choisit vraiment le locataire ?
Si vous déléguez la location à une agence immobilière, elle vous aide à :
- Diffuser l’annonce
- Organiser les visites
- Collecter les dossiers
Mais le dernier mot vous revient toujours.
L’agence peut recommander un candidat, mais le bailleur reste seul décisionnaire. Vous pouvez tout à fait refuser un dossier proposé par l’agence, à condition que ce refus soit basé sur des critères objectifs (et légaux).
Premier contact avec les locataires : les bons réflexes
Rechercher un locataire ne se limite pas à l’analyse de dossiers. Il s’agit également de savoir identifier les profils sérieux dès les premiers échanges — qu’il s’agisse d’un appel, d’un e-mail ou d’une visite. Bien souvent, les premiers signes, même discrets, sont révélateurs du déroulement futur de la location.
Le premier échange : un vrai filtre
Qu’il vous contacte par téléphone, par e-mail ou via une plateforme d’annonces, le premier contact est déjà un indicateur de sérieux.
Voici ce qu’un bon candidat locataire laisse souvent transparaître dès ce moment-là :
- Un message clair et poli
- Une orthographe soignée
- Des questions pertinentes sur le bien
- Une disponibilité rapide pour la visite
La visite : adopter une posture d'observation neutre et bienveillante
Lors de la visite du logement, le but est double :
Présenter le bien
Observer le comportement du locataire
Sans tomber dans le procès d’intention, soyez attentif à :
- La ponctualité
- La manière de s’exprimer
- L’intérêt pour le bien
- La propreté, le respect des lieux
Un locataire insuffisamment engagé ou peu clair, peut provoquer des désistements de dernière minute.
Questions utiles à poser (sans indiscrétion)
Vous avez tout à fait le droit de poser des questions simples mais utiles lors du premier échange ou de la visite :
- Quelle est votre situation professionnelle ?
- À quelle date souhaitez-vous emménager ?
- Avez-vous déjà préparé votre dossier de location ?
- Avez-vous un garant ou une garantie type Visale ?
Le but n’est pas d’enquêter, mais de comprendre rapidement si le profil est cohérent avec votre bien et vos attentes.
Dossier de location : les pièces à exiger sans se tromper
Un dossier locataire complet constitue une véritable carte d’identité du candidat. Il permet de vérifier sa situation, de comparer plusieurs profils de manière objective, et surtout, de minimiser les risques liés à la location après la signature du bail.
Cependant, il est important de respecter les limites légales quant aux documents demandés, et de prendre en compte que les justificatifs peuvent varier d’un candidat à l’autre.
Comment établir un dossier de location conforme ?
Le contenu du dossier est strictement encadré par la loi.
Le décret n°2015-1437 fixe la liste officielle des pièces autorisées.
Voici ce que vous pouvez demander à votre futur locataire :
| Type de pièce | Exemples autorisés |
|---|---|
|
Identité
|
Carte d'identité, passeport, titre de séjour
|
|
Domicile actuel
|
Quittance de loyer, taxe foncière, attestation d’hébergement
|
|
Activité professionnelle
|
Contrat de travail, attestation employeur, Kbis (indépendant), carte étudiant
|
|
Ressources
|
3 derniers bulletins de salaire, pension, justificatif de bourse, prestations sociales
|
|
Fiscalité
|
Dernier avis d’imposition (très utile pour vérifier la cohérence des revenus)
|
Vous pouvez demander ces mêmes pièces au garant si le locataire en présente un.
Adapter les justificatifs au profil du locataire
Tous les candidats ne peuvent pas fournir les mêmes pièces. Voici ce que vous pouvez attendre selon le profil :
| Profil du locataire | Spécificités du dossier |
|---|---|
|
Salarié
|
Contrat de travail, bulletins de salaire
|
|
Étudiant
|
Carte étudiant, justificatif d'hébergement, dossier complet du garant
|
|
Indépendant / LMNP
|
Kbis, bilans comptables, attestations URSSAF, avis d’imposition sur plusieurs années
|
|
Retraité
|
Bulletin de pension, avis d’imposition
|
|
Demandeur d’emploi
|
Attestation Pôle emploi, paiements récents, avis d’imposition
|
Et pour le garant, que demander ?
Le garant (ou caution solidaire) doit fournir un dossier aussi complet que le locataire.
Pourquoi ? Parce qu’il s’engage juridiquement à payer à sa place en cas d’impayé.
Vous pouvez lui demander :
- Pièce d’identité
- Justificatif de domicile
- Contrat de travail ou avis d’activité
- 3 bulletins de salaire ou équivalent
- Dernier avis d’imposition
Le garant n’est pas qu’un nom sur un papier. C’est un vrai engagement, à vérifier soigneusement.
Les documents interdits : ne tombez pas dans le piège
Même si certains candidats les proposent spontanément, vous ne pouvez pas demander :
- Relevés bancaires
- Carte Vitale
- Casier judiciaire
- Certificats médicaux
- Attestations de bonne conduite bancaire
Ces documents sont considérés comme intrusifs ou discriminants. Leur demande peut être sanctionnée.
| Signal | Ce que ça peut indiquer |
|---|---|
|
Dates contradictoires
|
Faux contrat, mauvaise manipulation
|
|
Revenus élevés mais pas d’avis d’imposition
|
Situation instable ou dissimulée
|
|
Pièces floues ou mal scannées
|
Falsification potentielle
|
|
Pas de quittances de loyer précédentes
|
Aucun antécédent ou mauvaise foi
|
Un garant doit fournir les mêmes types de justificatifs que le locataire. Et surtout :
- Son revenu doit être cohérent avec l’engagement pris
- Ses documents doivent être authentiques et complets
- S’il est retraité ou indépendant, adaptez vos attentes (bulletin de pension, bilan comptable, etc.)
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Essayez gratuitement notre logiciel de gestion locative en ligne
- 15 jours d’essai gratuit
- Sans engagement
Solvabilité et revenus : comment choisir le bon locataire financièrement fiable ?
Pour un bailleur, la solvabilité du locataire constitue un critère central. Un logement en bon état, une relation cordiale ou un dossier bien préparé ne suffisent que si les loyers sont réglés régulièrement.
Voici quelques clés pour évaluer de manière concrète la fiabilité financière d’un candidat.
Le fameux ratio : 3 fois le loyer, vraiment indispensable ?
La règle la plus connue (et souvent appliquée) consiste à demander un revenu net mensuel au moins 3 fois supérieur au loyer charges comprises.
Mais ce ratio :
- est une bonne base de départ,
- n’a rien d’obligatoire,
- et ne suffit pas à lui seul à juger si un locataire est solvable.
Profils spécifiques : comment adapter votre analyse ?
Tous les candidats ne disposent pas d’un CDI ou de + de 3 bulletins de salaire. Voici comment évaluer d’autres profils avec justesse :
Étudiant
- Faibles revenus = normal
- Ce qui compte : présence d’un garant fiable ou garantie Visale
- Vérifiez la durée des études (un étudiant en fin de cursus = risque de départ rapide)
Indépendant / auto-entrepreneur
- Demandez les avis d’imposition sur plusieurs années
- Regardez la régularité des revenus, pas juste le dernier mois
- Un bilan comptable ou une attestation de l’expert-comptable peut rassurer
Retraité
- Revenus fixes = bon point
- Vérifiez le montant de la pension et la régularité des versements
Locataire en LMNP
- Il peut être à la fois bailleur et locataire
- Analysez bien la part de revenus professionnels vs revenus locatifs
- Attention si ses revenus LMNP dépendent de loyers… eux-mêmes incertains
Loyers impayés : comprendre les vrais risques
Contrairement aux idées reçues, les impayés de loyer sont rares.
Mais quand ils arrivent, ils peuvent coûter cher et durer longtemps.
Les causes fréquentes :
- Perte d’emploi
- Maladie ou séparation
- Départ à l’étranger non anticipé
- Gestion budgétaire fragile malgré un bon salaire
Garanties : comment sécuriser sa location ?
N’importe quel locataire peut ponctuellement traverser une difficulté. Pour éviter les loyers impayés, il existe trois solutions principales.
La caution solidaire
Un garant (souvent un parent) s’engage à payer si le locataire ne le fait pas.
Vérifiez ses revenus et exigez un engagement écrit conforme.
L’assurance loyers impayés (GLI)
Elle couvre loyers, dégradations et frais juridiques.
En général, on ne peut pas la cumuler avec une caution (sauf pour les étudiants).
La garantie Visale
Gratuite et proposée par Action Logement, elle rassure face aux profils précaires (jeunes, salariés en CDD, ménages modestes).
- 15 jours d’accès offerts
- Sans engagement
Essayez gratuitement notre logiciel de gestion locative en ligne
- 15 jours d’essai gratuit
- Sans engagement
