“Réparer une chaudière, changer une fenêtre, refaire l’électricité…”
Lorsqu’un locataire signale un souci dans le logement, une question revient toujours : est-ce au propriétaire de payer les travaux ?
La confusion est fréquente, et pour cause : entre réparations locatives, vétusté, mise en conformité et usure normale, les règles ne sont pas toujours intuitives.
Ce guide vous donne la liste claire et à jour des travaux à la charge du propriétaire, avec des exemples concrets et des conseils pour éviter les malentendus avec votre locataire.
À retenir en bref : quels travaux sont à la charge du propriétaire ?
Le propriétaire bailleur doit garantir un logement décent, sûr, salubre et en bon état. Voici les principaux travaux qui lui incombent :
- Réparation de la toiture, murs, charpente ou gros œuvre
- Remise en état des réseaux d’eau, d’électricité ou de gaz
- Entretien ou remplacement de la chaudière, chauffe-eau ou VMC vétustes
- Traitement de l’humidité, moisissures ou risques sanitaires
- Mise aux normes de sécurité (installation électrique, détecteur de fumée…)
- Travaux d’amélioration énergétique (isolation, fenêtres, etc.)
- Installation d’équipements pour l’accessibilité PMR
- Remplacement d’un équipement défectueux fourni avec le logement
Le locataire, lui, reste responsable de l’entretien courant et des petites réparations.
Pourquoi certains travaux sont à la charge du propriétaire ?
Quand on met en location un logement, le propriétaire reste légalement responsable de sa décence, de sa sécurité et de son bon fonctionnement. Autrement dit, il ne s’agit pas simplement de remettre les clés puis de disparaître.
Selon la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987, le bailleur a l’obligation de fournir au locataire un bien :
- En bon état d’usage et de réparations,
- Conforme aux normes en vigueur (électricité, gaz, performance énergétique…),
- Et sûr à habiter, sans risque pour la santé ou la sécurité.
En pratique, cela veut dire que les travaux nécessaires pour garantir cet état sont à sa charge, même si le locataire est déjà en place. Ces obligations s’appliquent tout au long du bail de location, pas uniquement à l’entrée dans les lieux.
💡 Bon à savoir : un logement qui n’est plus conforme (ex. : installation électrique dangereuse, problème d’humidité, chaudière vétuste) doit être remis en état, même si le problème survient en cours de location.
Le locataire, lui, n’est tenu que de l’entretien courant et des réparations mineures. Tout ce qui touche à la structure, aux équipements essentiels ou à la mise en conformité est normalement du ressort du propriétaire.
Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?
Travaux d’entretien et de réparation majeurs
Ce sont les travaux qui garantissent la solidité et le bon fonctionnement du logement. Le propriétaire doit en assurer la réalisation, même si le locataire est en place.
Exemples :
- Réparation ou remplacement de la toiture, des murs, de la charpente
- Intervention sur les réseaux d’eau, d’électricité ou de gaz
- Réparation d’un chauffage central défectueux
- Remise en état des fenêtres ou volets cassés par vétusté
Même si ces éléments s’usent “normalement” avec le temps, leur remise en état incombe au bailleur.
Travaux liés à la sécurité et à la salubrité
Le logement doit rester sain et sans danger pour ses occupants. Tout défaut mettant en cause la sécurité ou la santé doit être pris en charge par le propriétaire.
Exemples :
- Mise aux normes d’une installation électrique dangereuse
- Traitement contre l’humidité ou les moisissures
- Réparation d’une fuite de gaz ou d’une VMC défectueuse
- Suppression d’un risque de chute (garde-corps, escaliers…)
Ces interventions sont considérées comme urgentes et peuvent entraîner des sanctions si le bailleur tarde à agir.
Travaux d’amélioration ou de mise aux normes
Quand la loi évolue, c’est au propriétaire d’assurer la conformité du logement. Cela vaut aussi pour tout travail visant à améliorer la performance énergétique ou l’accessibilité.
Exemples :
- Isolation des combles ou changement de fenêtres pour réduire les passoires thermiques
- Installation d’un dispositif d’accessibilité pour une personne en situation de handicap
- Mise en conformité suite à un nouveau décret ou une norme technique
Ces travaux ne peuvent pas être imposés au locataire, même s’ils surviennent en cours de bail.
Remplacement d’équipements vétustes
Le propriétaire doit assurer le bon fonctionnement des équipements fournis avec le logement. Si un appareil tombe en panne par vétusté, c’est à lui de le remplacer.
Sont concernés :
- Le chauffe-eau ou la chaudière individuelle
- Les volets roulants ou stores intégrés cassés par l’usure
- Une plaque de cuisson fournie dans le bail
- Un robinet qui fuit car trop ancien
Si l’équipement est cassé à cause d’une mauvaise utilisation du locataire, les réparations peuvent lui incomber. Sinon, c’est au bailleur d’agir.
Quelles sont les réparations locatives à la charge du locataire ?
Ce n’est pas parce qu’un équipement est cassé qu’il revient automatiquement au propriétaire de le réparer. Certains travaux relèvent clairement de l’entretien courant, et donc de la responsabilité du locataire.
Ce que le locataire doit gérer lui-même
Selon le décret du 26 août 1987, les réparations locatives comprennent :
- Le débouchage des canalisations
- Le remplacement des joints (robinets, douche…)
- Le nettoyage et l’entretien des sols, murs, vitres
- Le graissage des serrures, des gonds ou des volets
- Le remplacement de petites pièces (ampoules, interrupteurs…)
En résumé : tout ce qui concerne l’usage quotidien et l’entretien normal du logement est à la charge du locataire.
Et quand c’est de la vétusté ?
La vétusté (usure normale liée au temps) est toujours à la charge du propriétaire.
Exemple : une chasse d’eau qui lâche après 10 ans, un joint noirci malgré un entretien régulier, une moquette décolorée par le temps.
💡 Astuce : pour éviter les litiges, il est recommandé d’inclure une grille de vétusté dans le contrat de location ou de s’y référer lors de l’état des lieux.
Le bail et l’état des lieux : vos meilleurs alliés
Un état des lieux précis et un bail bien rédigé peuvent éviter bien des conflits :
- Précisez les équipements fournis (chaudière, électroménager…)
- Mentionnez les éventuelles réparations en cours ou prévues
- Utilisez un modèle à jour, conforme aux lois en vigueur
Chez Livimmo, ces documents sont fournis prêts à l’emploi, toujours à jour, et sécurisent vos relations locatives dès le départ.
Qui paie si les deux sont responsables ? Cas particuliers
Dans certains cas, la frontière entre ce qui relève du propriétaire et ce qui incombe au locataire peut sembler… floue. Pourtant, quelques principes simples permettent d’y voir plus clair.
Usure naturelle vs dégradation volontaire
- Usure normale : le propriétaire paie
Ex. : des joints qui fuient après plusieurs années, un robinet entartré, une moquette usée - Dégradation par négligence ou mauvaise utilisation : le locataire paie
Ex. : volet cassé après une mauvaise manipulation, parquet rayé par absence de protections
💡 Conseil Livimmo : en cas de doute, fiez-vous à l’état des lieux et à l’âge de l’équipement. S’il est ancien ou déjà noté comme fragile, le propriétaire reste responsable.
Travaux en cours de bail : qui fait quoi ?
Lorsqu’un équipement essentiel tombe en panne alors que le locataire est en place, le propriétaire doit :
- Assurer la réparation ou le remplacement, si la panne résulte de l’usure
- Informer le locataire du délai d’intervention
- Faire intervenir un professionnel agréé si nécessaire
En revanche, le locataire doit faciliter l’accès au logement, et prévenir rapidement le propriétaire du problème constaté.
Et si vous ne faites pas les travaux ? Le risque de mise en demeure
Si les travaux à votre charge ne sont pas réalisés malgré les relances du locataire, ce dernier peut vous envoyer une mise en demeure par courrier recommandé.
Cela marque le début d’une procédure officielle.
En l’absence de réponse ou d’action de votre part, il pourra :
- Saisir la commission départementale de conciliation,
- Ou aller jusqu’à une action en justice, avec possible suspension du loyer ou exécution forcée des travaux.
Pour éviter les litiges : 3 bons réflexes
Tout documenter par écrit (messages, photos, devis)
Agir rapidement, surtout s’il y a un risque de dégradation supplémentaire
Faire preuve de bon sens et de transparence (un accord à l’amiable vaut souvent mieux qu’un conflit juridique)
Conseils pratiques pour les propriétaires bailleurs
Bien connaître ses obligations, c’est essentiel. Mais savoir comment les gérer au quotidien, c’est encore mieux. Voici nos conseils pour éviter les galères et rester toujours dans les clous.
Faites appel à des professionnels qualifiés
Une réparation mal faite peut vous coûter plus cher à long terme.
Faites intervenir un artisan certifié, et conservez toujours les factures en cas de litige ou de contrôle.
Anticipez les travaux avant que ça devienne urgent
Mieux vaut remplacer une chaudière vieillissante avant l’hiver, ou vérifier l’étanchéité du toit avant la saison des pluies.
💡 Faites un tour du logement une fois par an pour repérer les signaux faibles.
Cadrez tout dans le bail
- Utilisez un modèle de bail à jour
- Ajoutez des clauses précises sur les réparations
- Intégrez une grille de vétusté
Chez Livimmo, vous disposez de documents juridiques à jour, déjà prêts à remplir, et conformes à la législation.
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Conclusion : un logement bien entretenu, c’est un bail sans embrouille
En tant que propriétaire bailleur, vous avez des obligations claires : assurer un logement sûr, décent et en bon état. Cela passe par une série de travaux dont vous êtes légalement responsable, même si votre locataire est déjà installé.
Retenez ceci :
- Structure, sécurité, conformité = votre responsabilité
- Entretien courant = à la charge du locataire
- Vétusté et usure naturelle = à surveiller, anticiper, encadrer
En cas de doute, mieux vaut agir vite, documenter chaque échange, et miser sur une gestion carrée et bien outillée.
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FAQ
Quels sont les travaux pris en charge par le propriétaire ?
Le propriétaire est responsable de tous les travaux liés à la solidité, à la sécurité et à la conformité du logement. Cela inclut notamment :
- Le gros œuvre (toiture, murs, charpente)
- Les réseaux d’eau, d’électricité, de gaz
- Le chauffage (chaudière, radiateurs)
- La ventilation (VMC)
- La mise aux normes et les travaux d’amélioration énergétique
- Le remplacement des équipements vétustes fournis dans le bail
Quels travaux doit faire le locataire ?
Le locataire est tenu d’effectuer les réparations locatives et l’entretien courant du logement. Cela comprend :
- Le nettoyage régulier (sols, vitres, sanitaires…)
- Le remplacement des joints, des ampoules ou des poignées
- Le graissage des gonds ou serrures
- Le débouchage des canalisations
- L’entretien du jardin (si prévu au bail)
En cas de doute, référez-vous au décret du 26 août 1987.
Quelle est la réparation à la charge du propriétaire en plomberie ?
Le propriétaire prend en charge :
- Les fuites importantes liées à l’usure des canalisations,
- Le remplacement de la robinetterie vétuste,
- La réparation de la chasse d’eau si elle tombe en panne naturellement avec le temps,
- Le changement de chauffe-eau ou ballon si défectueux.
Le locataire, lui, doit entretenir et signaler les anomalies rapidement.
Quand un propriétaire doit-il refaire les peintures ?
Il n’existe pas de délai légal fixe. Mais le propriétaire doit repeindre :
- Lorsqu’il y a dégradation importante non imputable au locataire (humidité, usure naturelle…),
- Si le logement devient non décent (peintures dégradées, salpêtre, moisissures…),
- Ou à l’occasion de travaux de rénovation globale ou de remise en état avant la relocation.
Une peinture ancienne mais encore en bon état n’oblige pas à intervenir.
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