En matière de gestion locative, résilier un bail ce n’est jamais anodin. Surtout quand on est propriétaire, qu’on souhaite reprendre son logement, vendre, ou simplement retrouver un peu de tranquillité… sans se prendre les pieds dans la loi.
Car oui, en matière de résiliation de bail de location par le propriétaire, tout est encadré : délais, motifs, courrier, formes. Et mal s’y prendre peut tout faire capoter.
Bonne nouvelle : on vous explique tout ce que vous pouvez faire (et surtout comment le faire dans les règles, sans tracas ni stress inutile). Vous saurez :
- dans quels cas vous pouvez légalement donner congé à votre locataire,
- combien de temps avant prévenir le locataire,
- comment rédiger une lettre conforme,
- et surtout comment éviter les erreurs les plus fréquentes.
👉 Et si vous voulez aller encore plus vite, on vous montre comment Livimmo peut automatiser tout ça.
Peut-on résilier un bail de location en tant que propriétaire ?
Mettre fin à un bail de location, en tant que propriétaire, ce n’est pas une décision qu’on prend à la légère, ni une liberté totale. En France, le congé donné par le propriétaire au locataire est strictement encadré par la loi, pour protéger l’équilibre entre locataire et bailleur.
La loi du 6 juillet 1989, qui régit les baux d’habitation, fixe les conditions dans lesquelles un propriétaire peut mettre fin à un bail. Et spoiler : il n’est pas possible de résilier un bail quand on veut, comme on veut.
Il faut attendre l’échéance du bail (3 ans pour une location vide, 1 an pour une location meublée) et respecter des conditions bien précises. Pas de résiliation anticipée sans motif sérieux ou clause résolutoire prévue au contrat.
💡 Bon à savoir : En cas de non-respect de la procédure, le congé peut être considéré comme nul, et le bail reconduit automatiquement.
Dans quels cas le propriétaire peut-il donner congé ?
Un propriétaire ne peut résilier un bail qu’à l’échéance du contrat, et uniquement pour trois motifs définis par la loi. En dehors de ces cas, le congé est invalide. Voici les trois situations dans lesquelles la loi vous autorise à reprendre votre logement.
1. Pour vendre le logement
Vous pouvez donner congé à votre locataire si vous souhaitez mettre le bien en vente. Ce motif implique plusieurs règles :
- Vous devez respecter un préavis de 6 mois (location vide) ou 3 mois (meublée) avant l’échéance du bail.
- Le congé doit mentionner explicitement l’intention de vendre.
- Le locataire bénéficie d’un droit de préemption (il est prioritaire pour acheter le bien).
Si vous vendez à un tiers et que le locataire refuse l’achat, il devra quitter le logement à la date prévue.
Ce que vous devez (et ne devez pas) indiquer dans un congé pour vendre
Envoyer un congé pour vente au locataire, ce n’est pas juste dire “je vends”.
La loi encadre très précisément ce que la lettre doit contenir… et ce qui n’a pas à y figurer :
À mentionner obligatoirement :
- Le prix de vente proposé,
- Une description sommaire du bien,
- Les conditions de la vente (paiement comptant ou crédit),
- La reproduction intégrale des 5 premiers alinéas de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 (obligatoire),
- Une notice d’information sur les voies de recours du locataire (également obligatoire).
Pas besoin d’ajouter :
- La surface exacte du logement,
- Le règlement de copropriété ou l’état descriptif de division,
- Les diagnostics techniques (DPE, électricité…).
Délais à connaître
- Le locataire dispose d’un droit de préemption pendant les 2 premiers mois du préavis : c’est la seule période durant laquelle il peut accepter l’offre.
- En cas d’acceptation :
- Le locataire a 2 mois pour signer (s’il paie comptant),
- Ou 4 mois s’il a besoin d’un prêt.
Et si vous baissez le prix ?
Même si le locataire a décliné ou quitté les lieux, vous devrez lui adresser une nouvelle offre si vous vendez :
- à un prix inférieur,
- ou avec des conditions plus favorables (ex. : report de signature, charges prises en charge…).
2. Pour reprendre le logement pour vous ou un proche
Vous avez le droit de résilier le bail si vous (ou un membre proche de votre famille) souhaitez reprendre le logement pour y habiter.
- La reprise doit concerner un propriétaire ou un proche au sens légal : conjoint, concubin, partenaire PACS, ascendant ou descendant.
- Le congé doit préciser l’identité et le lien avec la personne concernée, ainsi que le motif de la reprise.
- Le logement doit être occupé à titre de résidence principale par la personne mentionnée.
Le motif doit être réel et sérieux. Une fausse déclaration peut entraîner l’annulation du congé.
3. Pour un motif légitime et sérieux
Enfin, vous pouvez donner congé si le locataire ne respecte pas ses obligations contractuelles ou pose un problème récurrent :
- Loyers impayés ou retards répétés
- Absence d’assurance habitation
- Troubles de voisinage constatés
- Dégradations importantes du logement
Il est conseillé de documenter les faits (courriers, constats) pour justifier le motif si le locataire conteste.
Tableau récapitulatif : les 3 motifs pour donner congé à son locataire
| Motif de résiliation | Conditions à respecter |
|---|---|
| Vente du logement | Droit de préemption du locataire, congé motivé |
| Reprise pour soi/famille | Occupation en résidence principale, lien de parenté |
| Motif légitime et sérieux | Justificatifs à l’appui, preuve de manquements graves |
Quels sont les délais de préavis à respecter pour résilier le bail ?
En matière de résiliation de bail par le propriétaire, le respect du préavis est capital. Sans lui, la procédure est tout simplement nulle… même si le motif est valable.
Le délai varie selon le type de location (vide ou meublée) :
Délai de préavis selon le type de bail
| Type de location | Préavis du propriétaire | Envoi du congé |
|---|---|---|
| Location vide | 6 mois | Avant la fin du bail (bail de 3 ans) |
| Location meublée | 3 mois | Avant la fin du bail (bail de 1 an) |
Quelques précisions utiles
- Le décompte commence à la réception du congé par le locataire, pas à la date d’envoi.
- Il est impératif d’envoyer le congé par lettre recommandée avec AR, acte d’huissier ou remise en main propre contre signature.
- Si vous dépassez le délai, le bail est automatiquement reconduit pour la durée initiale.
💡 Bon réflexe : Livimmo vous alerte automatiquement plusieurs mois à l’avance pour éviter tout oubli de délai.
Et si le locataire a plus de 65 ans ? Attention à la protection renforcée
La loi protège les locataires âgés de plus de 65 ans (au moment de l’envoi du congé) et disposant de ressources modestes (en dessous du plafond en vigueur pour les HLM).
Dans ce cas, vous ne pouvez légalement lui donner congé que si vous proposez une solution de relogement adaptée à ses besoins et à ses moyens.
Si vous ne pouvez pas fournir de proposition de logement, le congé est considéré comme nul, même s’il respecte les délais et les formes.
Cette règle s’applique aussi si le locataire vit avec une personne à charge qui remplit ces .
💡 Bon à savoir : La notion de locataire protégé fait référence aux personnes âgées de plus de 65 ans avec des ressources modestes, mais également, dans certains cas, aux bénéficiaires du RSA, de l’AAH ou les personnes vivant avec un enfant ou un proche à charge répondant aux deux critères (âge + revenus).
Comment notifier la résiliation du bail au locataire ?
Si le propriétaire peut donner congé au locataire, ce n’est pas par un simple email ou un coup de fil : la forme compte autant que le fond. La loi impose des modes de transmission précis et un contenu obligatoire pour que le congé soit valide.
Les 3 modes d’envoi autorisés
Lettre recommandée avec accusé de réception
Acte d’huissier
Remise en main propre contre émargement ou récépissé
Un SMS, un email ou une lettre simple ne sont pas reconnus juridiquement.
Ce que la lettre de congé doit contenir
Vos coordonnées (propriétaire bailleur)
- Coordonnées du locataire
- Adresse du bien concerné
- Motif légal du congé (vente, reprise, motif légitime)
- Date de fin de bail souhaitée
- Délai de préavis respecté
- Mentions spécifiques :
- En cas de vente : prix, conditions, droit de préemption
- En cas de reprise : identité + lien avec le bénéficiaire
- Date et signature
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Que se passe-t-il après avoir donné congé à son locataire ?
Vous avez envoyé un congé à votre locataire dans les règles ? Bravo, le plus gros est fait. Mais il reste quelques étapes clés avant que le logement ne vous revienne.
Le locataire peut-il partir avant la fin du préavis ?
Oui. Le locataire peut quitter le logement à tout moment, même après avoir reçu un congé. Il doit simplement respecter un préavis d’un mois dans le cadre d’un congé déjà donné.
L’état des lieux de sortie
C’est l’étape qui officialise la fin de la location :
- Il doit être réalisé le jour du départ effectif.
- Un état contradictoire est préférable (présence du locataire ou tiers).
- Utilisez un modèle conforme ou une appli qui le génère automatiquement.
💡 Avec Livimmo, l’état des lieux est horodaté et stocké dans votre espace.
Le dépôt de garantie
Vous avez 1 mois pour restituer le dépôt de garantie, à condition qu’aucune dégradation ne soit constatée.
- En cas de litige ou retenue, joignez un détail chiffré et justifié.
- Dépasser le délai peut entraîner des pénalités financières (10 % du loyer par mois de retard).
Et si le locataire refuse de partir ?
- Si le congé est régulier, mais que le locataire reste dans les lieux, il devient occupant sans droit ni titre.
- Il faudra alors saisir le tribunal pour une procédure d’expulsion.
- Cette procédure peut être longue, d’où l’importance de bien respecter chaque étape légale dès le départ.
Résiliation de bail par le propriétaire : ce que Livimmo vous simplifie
Vous avez tout respecté : le délai, le motif, la lettre… Mais entre les modèles à chercher, les dates à noter et la paperasse à classer, on peut vite perdre du temps (et la patience).
C’est justement là que Livimmo change la donne.
Notre plateforme automatise toutes les étapes-clés de la résiliation de bail par le propriétaire, sans stress ni oubli.
Concrètement, Livimmo vous permet de :
- Générer la lettre de congé adaptée à votre situation (vente, reprise, etc.)
- Être alerté automatiquement des délais de préavis à respecter
- Suivre chaque échéance depuis un tableau de bord simple
- Planifier l’état des lieux de sortie directement dans l’app
- Stocker les justificatifs de façon sécurisée
- Accéder à un support réactif en cas de doute juridique
FAQ - Résiliation du bail de location par le propriétaire
Quand un propriétaire peut-il résilier un bail ?
Un propriétaire peut résilier un bail uniquement à son échéance (3 ans pour un logement vide, 1 an pour un meublé), et à condition d’avoir un motif légal. Il doit respecter un préavis de 6 mois (vide) ou 3 mois (meublé) avant la date de fin du bail.
Comment mettre fin à un contrat de location en tant que propriétaire ?
Pour mettre fin à un bail, le propriétaire doit :
Attendre l’échéance du contrat,
Avoir un motif autorisé par la loi (vente, reprise ou motif légitime),
Envoyer une lettre de congé respectant les délais légaux et les formes requises (lettre recommandée, huissier…).
Quelles sont les trois hypothèses dans lesquelles le bailleur peut mettre fin au bail d’habitation ?
La loi autorise le propriétaire à donner congé dans trois cas :
- Vente du logement,
- Reprise pour y habiter lui-même ou pour un proche,
- Motif légitime et sérieux (impayés, nuisances, non-respect du contrat).
Comment le propriétaire peut-il résilier un bail à loyer ?
Il doit envoyer une lettre de congé formelle, en respectant le préavis et en mentionnant clairement le motif. Si le congé est mal formulé ou envoyé hors délai, il peut être jugé invalide.
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