Vous avez reçu votre taxe foncière. Vous repérez une ligne appelée “taxe d’enlèvement des ordures ménagères”. Et là, un doute : est-ce à vous de la payer, ou à votre locataire ?
Dans de nombreux cas, il est possible de refacturer cette charge au locataire. Toutefois, cela implique de respecter certaines conditions : se conformer au cadre légal, fournir les justificatifs appropriés et agir dans les délais impartis. Voici ce qu’il faut savoir.
À retenir en bref
- La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur la taxe foncière et peut être récupérée auprès du locataire.
- Seule la part correspondant à la TEOM est récupérable : les frais de gestion et dégrèvements restent à la charge du propriétaire.
- Le cadre légal impose : un décompte envoyé un mois avant la régularisation, justificatifs disponibles pendant 6 mois, régularisation au moins une fois par an.
- Le bailleur dispose d’un délai de 3 ans pour réclamer la TEOM, et le locataire du même délai pour contester.
- Selon la commune, le régime peut être la TEOM, la TEOM incitative (TEOMi) ou la REOM (non récupérable).
- Des cas particuliers existent (bail meublé au forfait, colocation, départ ou arrivée en cours d’année) et nécessitent une adaptation du calcul.
Qu’est-ce que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) ?
La taxe d’enlèvement des ordures ménagères ou TEOM pour les initiés, est un impôt qu’on retrouve sur l’avis de taxe foncière. Comme son nom l’indique, elle sert à financer le service public de ramassage des déchets.
C’est le propriétaire du bien (ou plus précisément, celui qui reçoit la taxe foncière) qui est redevable de la TEOM. Mais dans le cas d’un logement loué, cette taxe sur les ordures ménagères peut être récupérée auprès du locataire, à condition de respecter certaines règles.
On parle alors de charge récupérable, au même titre que l’entretien de la chaudière ou l’électricité des parties communes.
Attention à ne pas confondre : TEOM ≠ REOM (redevance d'enlèvement des ordures ménagères)
Il existe aussi une redevance d’enlèvement des ordures ménagères (REOM), qu’on retrouve dans certaines communes. La différence ?
- La TEOM est une taxe fixée par la collectivité et perçue via la taxe foncière.
- La REOM est une redevance liée au service rendu, souvent calculée selon le volume de déchets.
Et la subtilité, c’est que seule la TEOM est récupérable auprès du locataire, pas la REOM.
Et la TEOMi, c’est quoi ?
Certaines collectivités appliquent une variante : la TEOM incitative (TEOMi).
Elle combine une part fixe (calculée comme la TEOM classique) et une part variable, basée sur la production réelle de déchets du foyer (poids, volume ou nombre de levées de bac).
Bonne nouvelle : la TEOMi est, elle aussi, récupérable auprès du locataire, au même titre que la TEOM.
Comment savoir si votre commune applique la TEOM, la REOM ou la TEOMi ?
- Avis de taxe foncière : si la ligne TEOM ou TEOMi apparaît, c’est ce régime qui s’applique.
- Factures locales : pour la REOM, vous recevrez une facture émise directement par le service déchets.
- Contact mairie / EPCI : en cas de doute, un simple appel permet de connaître le mode de financement choisi localement.
Le locataire doit-il payer la taxe d’ordures ménagères ?
Oui, le propriétaire bailleur peut facturer la taxe d’ordures ménagères au locataire.
Mais uniquement si certaines conditions sont réunies. Voici ce que dit la loi :
Une charge récupérable encadrée par décret
La TEOM fait partie des charges récupérables listées dans le décret n°87-713 du 26 août 1987. Ce texte définit ce que le propriétaire peut légalement répercuter au locataire : entretien des parties communes, taxes, menues réparations… et donc la TEOM, si elle figure bien dans les justificatifs.
Concrètement, cela signifie que :
- La TEOM doit être mentionnée comme une charge dans le bail,
- Elle doit être justifiée (copie de la taxe foncière),
- Et son montant exact doit pouvoir être prouvé (pas d’arrondi à la louche).
Un cadre légal très précis
La récupération de la TEOM ne se fait pas au hasard. L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur :
- d’adresser un décompte au locataire un mois avant la régularisation,
- de mettre les justificatifs à disposition pendant 6 mois,
- et de procéder à la régularisation au moins une fois par an.
En clair, vous pouvez réclamer cette taxe, mais seulement si vous respectez ce formalisme.
Des exceptions à connaître
Si le logement est situé dans une commune qui applique une REOM (et non une TEOM), le propriétaire ne peut pas en exiger le remboursement.
Autres cas à surveiller :
- Le bail ne précise pas clairement les charges récupérables ? Cela peut se discuter.
- Le propriétaire ne fournit aucun justificatif ? Le locataire est en droit de refuser.
En résumé : oui, c’est possible, mais il faut le faire dans les règles. Et c’est là que logiciel de gestion locative Livimmo simplifie tout, en intégrant cette charge directement dans la gestion des quittances, avec pièces justificatives à l’appui.
Comment réclamer la TEOM à son locataire ? Étapes à suivre
1. Calculez le montant exact à refacturer
La TEOM correspond à :
Valeur locative cadastrale nette du logement × taux voté par la collectivité
Attention : sur votre avis de taxe foncière, vous verrez aussi apparaître des frais de gestion et parfois des dégrèvements. Ceux-là ne sont pas récupérables auprès du locataire. Seule la part stricte de la TEOM peut l’être.
Exemple chiffré simple :
- Valeur locative cadastrale nette du logement : 2 000 €
- Taux TEOM voté par la commune : 8 %
- Montant TEOM : 160 €
- Frais de gestion figurant sur l’avis : 10 €
- Montant récupérable auprès du locataire : 160 € – 10 € = 150 €
À noter : le calcul de la TEOM repose directement sur le Code général des impôts (CGI) et est confirmé par la doctrine fiscale (BOFiP). Vous êtes donc parfaitement dans le cadre légal en vous basant sur ces références.
Exemple avec prorata (occupation partielle)
- TEOM récupérable : 150 €
- Locataire présent uniquement 9 mois dans l’année
Montant récupérable : 150 × 9/12 = 112,50 €
Exemple en colocation
- TEOM récupérable : 150 €
- Deux colocataires présents toute l’année, charges réparties équitablement
Montant récupérable par colocataire : 150 / 2 = 75 €
Tableau récapitulatif des exemples de calculs de récupération de la TEOM
| Situation | TEOM | Frais non récupérables | Montant récupérable | Ajustement | Somme finale |
|---|---|---|---|---|---|
|
Occupation annuelle
|
160€
|
-10€
|
150€
|
Aucun
|
150€
|
|
Occupation 9 mois
|
160€
|
-10€
|
150€
|
150 × 9/12
|
112,50€
|
|
Colocation (2 personnes)
|
160€
|
-10€
|
150€
|
÷ 2
|
75 € chacun
|
2. Préparez un justificatif clair
Sans justificatif, la demande est bancale. Il vous faut :
- Une copie de la taxe foncière (partie où figure la TEOM),
- Un détail du calcul (par mois, ou proratisé),
- Une annexe claire au décompte des charges.
Avec Livimmo, tous ces documents peuvent être intégrés automatiquement dans l’espace locataire.
Le calendrier légal à respecter
Conformément à l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 :
- Le décompte des charges doit être envoyé au locataire un mois avant la régularisation.
- Les justificatifs doivent rester consultables pendant 6 mois après cette régularisation.
- En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez réclamer la TEOM jusqu’à 3 ans en arrière.
- Le locataire peut contester une régularisation qu’il juge erronée dans les 3 années qui suivent sa facturation.
4. Informez le locataire en toute transparence
Une simple phrase dans le bail ne suffit pas : il faut aussi communiquer clairement au moment de la régularisation annuelle des charges.
Avec Livimmo :
- Vous éditez un décompte conforme en 2 clics,
- Vous joignez les pièces nécessaires,
- Et vous gardez une trace, au cas où.
Modèle de mail de régularisation incluant la TEOM
Objet : Régularisation annuelle des charges locatives – logement [adresse]
Bonjour [Prénom du locataire],
Conformément à votre bail et à la législation en vigueur, je vous adresse le décompte annuel des charges.
Celui-ci inclut notamment la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), pour un montant de [XXX €], calculé au prorata de votre période d’occupation.
Vous trouverez ci-joint le détail du calcul et la copie de l’avis de taxe foncière.
Les justificatifs sont consultables jusqu’au [date +6 mois] si vous souhaitez en prendre connaissance.
Cordialement,
[Nom du bailleur]
Modèle de courrier recommandé (LRAR) pour appel de la TEOM
Objet : Régularisation de la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM)
Madame, Monsieur,
Conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et au décret n°87-713 du 26 août 1987 relatif aux charges récupérables, je vous informe que le montant de la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères) afférente à votre logement [adresse] s’élève à [XXX €].
Vous trouverez ci-joint :
- le décompte détaillé,
- la copie de l’avis de taxe foncière.
Ce montant sera intégré dans la régularisation annuelle des charges, comme prévu au bail.
Les justificatifs restent consultables pendant une durée de 6 mois.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.
[Signature du bailleur]
Cas particuliers à connaître
Les baux meublés avec charges au forfait
Dans un bail meublé au forfait, toutes les charges (dont la TEOM) sont intégrées dès le départ dans le montant du forfait.
Cela veut dire qu’aucune régularisation n’est possible par la suite : vous ne pouvez pas réclamer un supplément de TEOM au locataire en fin d’année.
Conseil : pensez à inclure une estimation réaliste de la TEOM dans le forfait initial.
La colocation
En colocation, deux méthodes existent :
- Répartition à parts égales : chacun paie la même part, quel que soit l’occupant.
- Répartition au prorata des tantièmes prévus dans le bail (utile si les chambres ont des surfaces différentes).
Exemple :
- TEOM récupérable : 150 €
- 3 colocataires → 50 € chacun si répartition égale
- Ou selon tantièmes (ex. : 40 %, 35 %, 25 %) → 60 €, 52,50 €, 37,50 €
Départ ou arrivée d’un locataire en cours d’année
Si un locataire arrive ou part en cours d’année, la TEOM doit être proratisée selon la durée d’occupation.
Exemple : TEOM annuelle 150 €
- Locataire A quitte le logement fin avril → il doit 4/12 = 50 €
- Locataire B arrive en mai → il doit 8/12 = 100 €
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