Vous signez un bail meublé la semaine prochaine et vous vous demandez comment ne rien oublier le jour J ? Vous n’êtes pas seul. L’état des lieux meublé est l’étape qui sécurise toute la location et qui détermine, à la sortie du locataire, qui paie quoi en cas de dégradation. Et avec l’inventaire du mobilier en plus, c’est aussi celle où l’on a le plus de risques d’oublier quelque chose.
Dans ce guide, on vous explique tout ce qu’il faut savoir pour réussir votre état des lieux meublé sans stress : la loi en vigueur, les 11 équipements obligatoires, les mentions à ne pas oublier, la méthode pas-à-pas et les délais légaux côté entrée comme sortie.
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Qu'est-ce qu'un état des lieux meublé ?
Un état des lieux d’un logement meublé est un document qui décrit précisément l’état d’un logement loué meublé et de tous ses équipements, à l’entrée comme à la sortie du locataire. Sa particularité par rapport à un état des lieux classique : il intègre un inventaire détaillé du mobilier mis à disposition par le bailleur.
Ce document est annexé au contrat de bail meublé et protège les deux parties. C’est lui qui permettra, à la fin de la location, de déterminer si une dégradation est imputable au locataire ou si elle relève simplement de l’usure normale du temps.
Pourquoi l'état des lieux meublé est-il obligatoire ?
L’état des lieux meublé est obligatoire depuis la loi ALUR du 24 mars 2014 pour toute location meublée constituant la résidence principale du locataire. Avant cette date, il était simplement recommandé. Aujourd’hui, c’est un document que ni le bailleur ni le locataire ne peuvent négliger.
Cette obligation s’accompagne d’un principe : l’état des lieux doit être contradictoire, c’est-à-dire réalisé conjointement par les deux parties (ou leurs représentants mandatés). Il n’a aucune valeur s’il est rempli par une seule partie dans son coin.
Sans état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Il devra donc le rendre dans cet état présumé sauf à prouver le contraire, ce qui est souvent compliqué. La loi ALUR a toutefois introduit une nuance : si c’est le bailleur qui a fait obstacle à la réalisation de l’état des lieux, il ne peut plus se prévaloir de cette présomption.
À noter : les meublés de tourisme (Airbnb, Abritel et autres locations saisonnières) ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989 et n’ont donc pas l’obligation légale d’établir un état des lieux conforme. Cela reste néanmoins fortement recommandé pour éviter les litiges.
État des lieux meublé vs vide : la vraie différence
La différence entre un état des lieux meublé et un état des lieux d’une location vide tient en un mot : l’inventaire.
Dans un logement vide, on décrit uniquement les éléments fixes : murs, sols, plafonds, fenêtres, installations électriques et sanitaires. Dans un meublé, les meubles et les équipements fournis par le bailleur doivent être décris précisémment : type, quantité, état, marque éventuelle.
Cette étape n’est pas une formalité. Le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 impose une liste minimale d’équipements pour qu’un logement soit légalement qualifié de meublé. Si l’un d’eux manque, le logement peut être requalifié en location vide avec des conséquences lourdes sur la durée du bail (3 ans au lieu de 1 an), le préavis et la fiscalité.
Autre conséquence directe : pour un meublé, le dépôt de garantie peut atteindre 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois en vide). Logique : il y a plus à protéger.
Les mentions obligatoires d'un état des lieux meublé
Pour être valide, un état des lieux meublé doit respecter un formalisme strict défini par le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016. Tout document qui ne respecte pas ce format peut être contesté et perdre sa valeur juridique en cas de litige.
Le document doit être unique, lisible, et permettre une comparaison directe entre l’état du logement à l’entrée et à la sortie (colonnes parallèles, par exemple). Bonne nouvelle : qu’il soit rempli à la main, sur ordinateur ou par voie électronique, il a la même valeur juridique à condition que chaque partie en conserve un exemplaire signé.
Les informations administratives
Tout état des lieux meublé doit indiquer noir sur blanc les éléments suivants :
- Le type de document : état des lieux d’entrée ou de sortie
- La date de réalisation
- L’adresse complète du logement (avec étage, numéro de porte, bâtiment si pertinent)
- Les noms et adresses du bailleur et du locataire (ou leur siège social)
- Le cas échéant, les noms et adresses des mandataires présents (agent immobilier, proche, etc.)
- Les signatures manuscrites ou électroniques de toutes les parties
L’état des lieux doit être établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties. En colocation, chaque colocataire reçoit le sien.
La description du logement et des équipements
C’est le cœur du document. Pour chaque pièce, l’état des lieux meublé doit détailler :
- L’état des revêtements : sols, murs, plafonds (avec couleur, défauts éventuels, traces, fissures)
- L’état des menuiseries : portes, fenêtres, volets, poignées
- L’état des installations : électricité, plomberie, chauffage, sanitaires, robinetterie
- Le relevé des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz
- L’inventaire des clés remises (et tous les autres moyens d’accès : badges, télécommandes, bips de parking)
- L’inventaire complet du mobilier : c’est la spécificité meublée, on y revient en détail dans la section suivante
Un conseil : pour chaque élément, évitez les mentions vagues type « bon état ». Préférez une description précise (couleur, matière, défaut visible, marque si pertinente). Plus c’est précis à l’entrée, plus c’est solide en cas de litige à la sortie.
Les mentions spécifiques à l'état des lieux de sortie
L’état des lieux de sortie reprend la même structure que celui d’entrée, mais ajoute trois mentions obligatoires :
- La nouvelle adresse du locataire sortant indispensable pour la restitution du dépôt de garantie
- La date de l’état des lieux d’entrée, rappelée pour faciliter la comparaison
- Les évolutions constatées sur chaque élément depuis l’entrée
Cette dernière mention est la plus délicate : c’est elle qui permet d’identifier objectivement les dégradations imputables au locataire, en distinguant ce qui relève de l’usure normale (vétusté) et ce qui constitue une véritable détérioration. On reviendra plus loin sur cette distinction, qui est la principale source de conflit entre bailleur et locataire.
Les 11 équipements obligatoires d'un logement meublé
Un logement ne peut être loué comme meublé que s’il comporte une liste précise de 11 équipements minimum, fixée par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
Cette liste constitue la base légale de l’inventaire à intégrer dans votre état des lieux meublé. Chaque élément doit y figurer avec sa quantité et son état au moment de la remise des clés.
| Équipement obligatoire | Précisions pratiques | |
|---|---|---|
|
1
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Literie complète
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Lit avec sommier, matelas, couette ou couverture, et oreiller(s)
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2
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Dispositif d'occultation des fenêtres
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Volets, rideaux opaques ou stores, dans les chambres à coucher
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|
3
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Plaques de cuisson
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Gaz, électrique, induction ou vitrocéramique au moins 2 feux fonctionnels
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4
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Four ou four à micro-ondes
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L'un ou l'autre suffit (un seul des deux est obligatoire)
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5
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Réfrigérateur avec compartiment congélateur
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Freezer minimum « une étoile » (-6 °C)
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|
6
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Vaisselle en nombre suffisant
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Assiettes, verres, couverts adaptés au nombre d'occupants prévu
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7
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Ustensiles de cuisine
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Casseroles, poêles, couteaux, planche à découper
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8
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Table et sièges
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Table à manger (ou de cuisine) avec autant de chaises que d'occupants
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9
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Étagères de rangement
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Placards intégrés, armoires, étagères murales ou commodes
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10
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Luminaires
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Au moins un luminaire fonctionnel par pièce principale
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11
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Matériel d'entretien ménager
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Adapté au revêtement : aspirateur pour moquette, balai et serpillière pour carrelage
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Un exemple concret : bonne description vs mauvaise description
L’erreur la plus fréquente sur un inventaire de meublé, c’est d’aller trop vite. Voici la différence :
❌ À éviter : « Canapé, bon état »
✅ À privilégier : « Canapé 3 places en tissu gris anthracite, marque IKEA modèle Kivik, légère usure sur l’accoudoir droit, tache claire de 2 cm sur le coussin central, structure et pieds en bon état. »
Et un dernier réflexe utile : photographiez chaque meuble sous plusieurs angles, datez les clichés et annexez-les à l’état des lieux meublé.
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Comment réaliser un état des lieux meublé : la méthode en 6 étapes
Étape 1 : Préparer la visite avant le jour J
Réunissez ces éléments en amont :
- Le modèle d’état des lieux meublé pré-rempli avec l’adresse du logement, vos coordonnées et celles du locataire
- Un stylo + une planche d’appui (ou une tablette)
- Un smartphone chargé pour les photos (vérifiez que la date est activée dans les paramètres)
- Une lampe torche pour inspecter les recoins sombres (sous l’évier, derrière les meubles)
- Les relevés de compteurs récents si vous les avez
- Le trousseau de clés complet avec inventaire (clés, badges, télécommandes)
Étape 2 : Procéder pièce par pièce, dans le même ordre
Adoptez un parcours fixe et logique : entrée → salon → cuisine → chambre(s) → salle de bain → WC → autres pièces (cave, balcon, parking). Dans chaque pièce, suivez toujours la même séquence :
- Sol
- Murs (les quatre, en pivotant sur soi)
- Plafond
- Menuiseries (portes, fenêtres, volets)
- Installations (électricité, plomberie, chauffage)
- Mobilier et équipements de la pièce
Étape 3 : Tester chaque équipement
Concrètement, sur place :
- Ouvrez et fermez toutes les fenêtres et tous les volets
- Tirez la chasse d’eau et vérifiez la pression de l’eau chaude et froide à chaque point d’eau
- Allumez les plaques de cuisson, le four, le micro-ondes
- Ouvrez le réfrigérateur et notez sa température si elle est affichée
- Testez chaque luminaire (interrupteurs, ampoules en place)
- Branchez un appareil sur chaque prise électrique accessible
- Allumez la VMC et le chauffage si la saison s’y prête
Étape 4 : Détailler l'inventaire du mobilier
C’est la spécificité du meublé et c’est aussi le point le plus chronophage. Pour chaque meuble et équipement indiquez :
- Le nombre d’exemplaires (ex. : 4 chaises, 6 assiettes plates)
- La nature et la couleur (ex. : canapé en tissu beige, table en chêne)
- L’état général sur une échelle claire : neuf / bon / moyen / mauvais
- Les défauts visibles précisément localisés et mesurés
- La marque et le modèle quand c’est lisible (notamment pour l’électroménager)
Étape 5 : Relever les compteurs et photographier
Notez les chiffres exacts des compteurs d’eau, d’électricité et de gaz, dans l’ordre où ils apparaissent (heures pleines / heures creuses pour l’électricité, par exemple). Photographiez-les également : c’est la meilleure preuve en cas de désaccord avec le fournisseur d’énergie ou avec le locataire.
Côté photos générales, prenez au minimum :
- Une vue d’ensemble de chaque pièce
- Un gros plan sur chaque défaut mentionné dans l’état des lieux
- Une photo de chaque meuble sous deux angles différents
- Les compteurs et leurs relevés
Prenez des photos datées (la date doit être active sur le smartphone), annexez-les à l’état des lieux et faites parapher chaque page d’annexes par les deux parties.
Étape 6 : Signer, dater, archiver
Une fois le document complété, relisez-le avec le locataire avant de signer. Vérifiez que toutes les pages sont paraphées, que les annexes (inventaire mobilier, photos, grille de vétusté éventuelle) sont bien rattachées, et que chaque partie repart avec un exemplaire original signé, bailleur, locataire et éventuellement agence ou mandataire.
Conservez votre exemplaire au minimum pendant toute la durée du bail + 3 ans après la fin de location, c’est-à-dire la durée légale de prescription pour une action en restitution du dépôt de garantie. Une version numérique est fortement recommandée en complément du papier.
Combien coûte un état des lieux meublé ?
Le coût d’un état des lieux meublé dépend de qui le réalise. Trois cas de figure existent, encadrés par la loi.
| Mode de réalisation | Tarif | Répartition bailleur / locataire | Cas d'usage |
|---|---|---|---|
|
À l'amiable (bailleur + locataire)
|
Gratuit
|
Aucune répartition
|
Cas standard, accord entre les parties
|
|
Par une agence immobilière
|
Plafonné à 3,03 €/m² de surface habitable
|
Part locataire ≤ part bailleur, et toujours ≤ 3,03 €/m²
|
Logement en gestion locative déléguée
|
|
Par un commissaire de justice logement < 50 m²
|
158,58 € environ
|
50 % bailleur / 50 % locataire
|
Désaccord persistant ou refus de signature
|
|
Par un commissaire de justice
logement 50 à 150 m²
|
180 € environ
|
50 % bailleur / 50 % locataire
|
Idem
|
|
Par un commissaire de justice
logement > 150 m²
|
Jusqu'à 256,89 €
|
50 % bailleur / 50 % locataire
|
Idem
|
Source : https://www.service-public.gouv.fr/particuliers/vosdroits/F10696
💡 Exemple concret : pour un appartement meublé de 40 m² géré par une agence, la facture maximale pour le locataire est de 120 € (40 m² × 3 €). Le bailleur paie au minimum le même montant, plus le surplus éventuel.
Modifier l'état des lieux d'entrée : le délai de 10 jours
Le locataire dispose d’un délai légal de 10 jours à compter de la signature de l’état des lieux d’entrée pour demander une modification ou un ajout.
Ce délai existe pour une bonne raison : le jour de la remise des clés, on ne voit pas tout. Une tache cachée sous un tapis, une prise qui ne fonctionne pas, un volet qui se coince à mi-course, ces détails apparaissent dans les premiers jours d’occupation.
Pour exercer ce droit, le locataire doit envoyer sa demande de modification au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si la remarque est légitime, le bailleur ne peut pas la refuser : un avenant est alors signé et annexé à l’état des lieux d’entrée. C’est ce nouveau document qui fera foi en cas de litige à la sortie.
Le cas particulier du chauffage : 30 jours en plus
Si le défaut concerne le système de chauffage, le délai est étendu. Le locataire dispose d’un mois entier à compter du premier jour de la période de chauffe pour signaler un dysfonctionnement. Logique : impossible de tester correctement un radiateur ou une chaudière en plein mois d’août.
Concrètement, un état des lieux signé en juillet pour une entrée dans les lieux le 15 août laisse au locataire jusqu’au 1er novembre environ (premier jour de la période de chauffe + 1 mois) pour signaler que la chaudière fait un bruit étrange ou qu’un radiateur ne chauffe pas. Au-delà, le défaut est présumé être survenu pendant la location, donc imputable au locataire.
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État des lieux de sortie d'un meublé : les points spécifiques
L’état des lieux de sortie clôt la location et conditionne la restitution du dépôt de garantie. Pour un meublé, la spécificité est claire : il faut vérifier le logement et l’état de chaque élément figurant à l’inventaire d’entrée.
À la sortie, on parcourt l’inventaire ligne par ligne. Tout élément manquant, cassé ou dégradé au-delà de l’usure normale peut justifier une retenue. Et c’est là que les choses se corsent, parce que la frontière entre vétusté (à la charge du bailleur) et dégradation (à la charge du locataire) est rarement évidente. Un canapé légèrement défraîchi après 3 ans : vétusté. Un canapé troué ou taché : dégradation. Pour objectiver cette distinction, l’idéal est de prévoir dès la signature du bail une grille de vétusté annexée. Elle définit, pour chaque équipement, une durée de vie théorique et un taux d’abattement annuel.
Côté délais : à partir du jour de départ du locataire, 1 mois maximum pour restituer le dépôt de garantie si tout est conforme, 2 mois si des retenues sont justifiées. Au-delà, une pénalité de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois entamé est due au locataire.
Pour la procédure complète pas-à-pas (préparation, vérifications pièce par pièce, gestion des litiges, recours au commissaire de justice), consultez notre guide complet sur l’état des lieux de sortie, ainsi que notre guide sur la fin d’un bail de location meublée.
Faire un état des lieux meublé en ligne : la solution digitale
Aujourd’hui, réaliser son état des lieux directement en ligne depuis son téléphone ou sa tablette est la solution la plus rapide et la plus sûre. En effet, utiliser un outil dédié à l’état des lieux meublé fait gagner du temps et limite les erreurs. De plus, c’est aussi 100 % légal : l’état des lieux électronique a exactement la même valeur juridique qu’un état des lieux papier, à condition que chaque partie en conserve un exemplaire.
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FAQ
Que se passe-t-il en l'absence d'état des lieux d'entrée pour un meublé ?
En l’absence d’état des lieux d’entrée, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état. Il devra donc le restituer dans cet état présumé, sauf à prouver le contraire. Cette présomption tombe uniquement si le bailleur a fait obstacle à la réalisation de l’état des lieux.
L'inventaire mobilier est-il obligatoire pour un meublé de tourisme (Airbnb) ?
Non. Les meublés de tourisme (Airbnb, Abritel, locations saisonnières) ne sont pas soumis à la loi du 6 juillet 1989. L’inventaire reste néanmoins fortement recommandé pour se protéger contre les dégradations, les vols et faciliter les déclarations d’assurance.
Peut-on faire un état des lieux meublé sans être présent physiquement ?
Oui. Chaque partie peut se faire représenter par un mandataire muni d’une procuration écrite et signée. Les états des lieux meublés réalisés par voie électronique sont également reconnus juridiquement, à condition que chaque partie en conserve un exemplaire accessible.
Que faire si le locataire refuse de signer l'état des lieux meublé ?
Le bailleur doit faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) qui établira un constat locatif à valeur juridique incontestable. Les frais sont partagés à parts égales entre les deux parties, et le tarif est réglementé : de 158,58 € à 256,89 € selon la surface.
Quelle est la différence entre l'inventaire mobilier et l'état des lieux ?
L’état des lieux décrit les éléments fixes du logement (murs, sols, plafonds, installations). L’inventaire mobilier recense les meubles et équipements fournis par le bailleur, avec leur état, quantité et marque. Les deux documents sont généralement réunis dans le même formulaire d’état des lieux meublé.
L'état des lieux meublé est-il identique pour un bail mobilité ou un bail étudiant ?
Le formalisme est identique : mêmes mentions obligatoires, mêmes 11 équipements minimum, même état des lieux contradictoire. La principale différence concerne le dépôt de garantie : interdit pour un bail mobilité, possible jusqu’à 2 mois de loyer hors charges pour un bail étudiant.
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