Vous avez refait une toiture, changé une chaudière ou repeint un appartement entre deux locataires ? Une partie de ces dépenses peut venir alléger votre impôt sur le revenu. Encore faut-il savoir lesquelles : toutes les dépenses de travaux ne se valent pas aux yeux du fisc.
Cet article vous donne la liste complète des travaux déductibles des revenus fonciers en 2026, classés par catégorie, avec un tableau récapitulatif, la marche à suivre pour les déclarer sur le formulaire 2044 et les pièges qui font rejeter une déduction.
On distingue trois grandes familles de travaux déductibles (entretien, réparation, amélioration), une frontière à ne pas franchir (la construction et l’agrandissement) et quelques charges souvent oubliées. On déroule tout, étape par étape, sans vous obliger à ouvrir le Code général des impôts.
L'essentiel à retenir
- Trois familles de travaux sont déductibles : entretien, réparation et amélioration. Ils réduisent directement vos revenus fonciers imposables.
- Trois types ne le sont jamais : les travaux de construction, reconstruction et agrandissement (ils augmentent la surface ou modifient la structure).
- Une seule condition d’accès : louer en nu et être au régime réel. Au micro-foncier (abattement de 30 % sur vos revenus locatifs), aucune déduction de travaux n’est possible.
- Si vos travaux dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier imputable sur votre revenu global jusqu’à 10 700 € par an (21 400 € en cas de rénovation énergétique).
- Tout se déclare sur le formulaire 2044 (lignes 224, 225 et 229) et les factures doivent être conservées au moins 6 ans.
Les travaux déductibles des revenus fonciers : qui peut déduire et à quelles conditions ?
Seuls les propriétaires qui louent un logement nu et qui sont au régime réel peuvent déduire leurs travaux. C’est la règle de base et elle écarte d’emblée deux situations : la location meublée (qui relève des BIC, avec ses propres règles) et le micro-foncier. Avant de parcourir la liste, vérifiez donc que vous cochez bien les deux cases.
Location nue + régime réel : les deux conditions non négociables
Pour déduire un seul euro de travaux, deux conditions doivent être réunies en même temps.
D’abord, le bien doit être loué vide. La location nue ouvre droit aux revenus fonciers ; la location meublée bascule, elle, dans le régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), où la mécanique de déduction est différente.
Ensuite, vous devez relever du régime réel. Ce régime s’applique automatiquement si vos loyers bruts dépassent 15 000 € par an. En dessous, vous êtes au micro-foncier par défaut, mais vous pouvez opter pour le réel. Sans cette option, vos travaux ne sont tout simplement pas déductibles : l’abattement de 30 % du micro-foncier est censé tout couvrir, forfaitairement.
Dernier point : les travaux doivent être payés par vous et justifiés par des factures à votre nom. La main-d’œuvre que vous réalisez vous-même n’est pas déductible. Seuls les matériaux que vous achetez le sont.
Micro-foncier ou réel : à partir de combien de travaux le réel devient-il gagnant ?
Le régime réel devient avantageux dès que vos charges réelles dépassent 30 % de vos loyers. En dessous, le micro-foncier et son abattement forfaitaire de 30 % suffisent ; au-dessus, déduire vos dépenses réelles vous fait payer moins d’impôt. Et dès qu’il y a des travaux, ce seuil est presque toujours franchi.
Un exemple parle mieux qu’une règle. Vous percevez 12 000 € de loyers nus dans l’année. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % efface 3 600 € : vous êtes imposé sur 8 400 €. Si vous engagez 5 000 € de travaux la même année, plus 1 200 € de taxe foncière et d’assurance, vous déduisez au réel 6 200 € de charges réelles. Vous n’êtes alors imposé que sur 5 800 €. Le réel vous fait économiser sur la base imposable, et c’est sans compter un éventuel déficit foncier (on y revient plus bas).
Un réflexe à garder en tête : l’option pour le réel vous engage pour trois ans. Si vous prévoyez de gros travaux étalés sur plusieurs années, autant basculer au bon moment pour en profiter pleinement. C’est typiquement le genre d’arbitrage qui se prépare en amont, pas la veille de la déclaration.
Pour aller plus loin, découvrez notre article : faut-il opter pour le régime micro-foncier ou réel ?
Liste des travaux déductibles des revenus fonciers en 2026
| Travaux | Déductible ? | Pourquoi |
|---|---|---|
|
Réparation de toiture, remplacement de tuiles
|
✅ Oui
|
Réparation à l'identique
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Ravalement de façade
|
✅ Oui
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Entretien du gros œuvre
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Peinture, revêtements muraux
|
✅ Oui
|
Entretien courant
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Remplacement de chaudière, VMC
|
✅ Oui
|
Amélioration / équipement
|
|
Double ou triple vitrage, isolation
|
✅ Oui
|
Amélioration énergétique
|
|
Mise aux normes électricité / gaz
|
✅ Oui
|
Amélioration
|
|
Cuisine équipée (hors électroménager)
|
✅ Oui
|
Amélioration sans changement de structure
|
|
Accessibilité PMR
|
✅ Oui
|
Mise aux normes
|
|
Travaux de copropriété (quote-part)
|
✅ Oui
|
Via provisions, régularisation N+1
|
|
Réparation après sinistre (part non remboursée)
|
✅ Oui
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Dépense à votre charge
|
|
Construction d'une véranda, extension
|
❌ Non
|
Agrandissement de surface
|
|
Surélévation, aménagement de combles
|
❌ Non
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Création de surface habitable
|
|
Démolition / reconstruction d'un mur porteur
|
❌ Non
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Travaux sur le gros œuvre
|
|
Piscine, garage neuf, portail motorisé
|
❌ Non
|
Création d'un équipement nouveau
|
|
Achat d'électroménager, de mobilier
|
❌ Non
|
Considéré comme du mobilier
|
|
Main-d'œuvre réalisée par vous-même
|
❌ Non
|
Seuls les matériaux achetés sont déductibles
|
Source officielle : article 31 du code général des impôts
Les travaux d'entretien
Les travaux d’entretien sont ceux qui préviennent la dégradation du bien et le maintiennent en bon état. Ils n’ajoutent rien et ne transforment rien : ils conservent. Ils sont déductibles l’année où vous les payez.
Exemples de travaux d’entretien déductibles :
- Nettoyage et démoussage de la toiture
- Entretien annuel de la chaudière
- Ramonage des conduits
- Purge et entretien des radiateurs
- Contrôle et réglage de la ventilation
- Traitement du bois contre les termites et insectes xylophages
- Diagnostics obligatoires (amiante, plomb, DPE, gaz)
Les travaux de réparation
Les dépenses de réparation remettent en état un élément défectueux, sans le transformer ni le remplacer par quelque chose de plus performant. Ils visent à rendre le logement de nouveau utilisable, à l’identique. Ils sont, eux aussi, intégralement déductibles l’année du paiement.
Exemples de travaux de réparation déductibles :
- Réparation d’une fuite de toiture, remplacement de tuiles cassées
- Réfection d’un mur fissuré
- Remise en état d’une installation électrique défectueuse
- Réparation de la plomberie et des canalisations
- Reprise de l’étanchéité autour des fenêtres
- Travaux de peinture et de revêtements muraux
- Remise en état après un sinistre (pour la part non remboursée par l’assurance)
Un point de vigilance : les petites réparations d’entretien courant qui incombent normalement au locataire ne sont pas déductibles. Elles restent à sa charge.
Les travaux d'amélioration
Les travaux d’amélioration apportent un confort ou un équipement nouveau, sans modifier la structure ni augmenter la surface du logement. C’est la nuance qui compte : on améliore l’existant, on ne l’agrandit pas. Ils sont déductibles pour les logements d’habitation loués nus.
Exemples de travaux d’amélioration déductibles :
- Installation ou remplacement d’un chauffage central
- Pose de double ou triple vitrage, isolation thermique
- Installation d’une cuisine équipée (hors électroménager)
- Ajout d’une salle d’eau, d’un WC ou d’un point d’eau
- Mise aux normes de l’électricité ou du gaz
- Raccordement au tout-à-l’égout
- Travaux d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite
- Pose de volets roulants électriques
À noter : l’électroménager n’est pas déductible, sauf cas particulier d’une cuisine installée dans un logement loué nu, à condition que le bail mentionne expressément sa mise à disposition.
Les travaux de copropriété
Les travaux votés en assemblée générale sur les parties communes sont déductibles, à hauteur de votre quote-part. La mécanique de déclaration, en revanche, est particulière : vous déduisez les provisions versées au syndic l’année N, puis vous régularisez l’année N+1 en réintégrant la part qui correspond à des dépenses non déductibles.
Exemples de travaux de copropriété déductibles :
- Ravalement de façade de l’immeuble
- Réfection de la toiture commune
- Réparation ou mise aux normes de l’ascenseur
- Étanchéité des terrasses et toitures communes
- Remplacement de la chaudière collective
- Mise aux normes incendie, pose d’un interphone ou digicode
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Quels sont les travaux non déductibles des revenus fonciers ?
Trois types de travaux ne sont jamais déductibles sur les revenus fonciers : la construction, la reconstruction et l’agrandissement. Le principe est simple : tout ce qui crée de la surface ou modifie la structure du bien n’est plus une charge, mais un investissement. Ces dépenses ne disparaissent pas pour autant ; elles viendront réduire votre plus-value le jour de la revente.
L'explication
La construction et l’agrandissement augmentent la surface ou le volume habitable : véranda, extension, surélévation, aménagement de combles non habitables, garage neuf, piscine. La reconstruction, elle, touche au gros œuvre : démolition puis reprise d’un mur porteur, réfection complète des fondations, modification lourde de la structure.
Fiscalement, ces travaux sont considérés comme des immobilisations. Vous ne pouvez pas les déduire de vos loyers, mais vous les ajouterez au prix d’acquisition lors du calcul de la plus-value à la revente. La dépense n’est donc pas perdue : elle change simplement de case et de moment.
Les cas qui prêtent à confusion
La plupart des déductions refusées le sont sur quelques zones grises bien connues. Les repérer vous évite un redressement.
La confusion la plus fréquente oppose l’amélioration à la reconstruction. Refaire une cuisine ou déplacer une cloison reste une amélioration, donc déductible. Mais si un chantier de rénovation devient si lourd qu’il revient à reconstruire le logement à neuf, l’administration peut requalifier l’ensemble en travaux non déductibles. La règle retenue par le juge : dès que les travaux portent sur le gros œuvre ou créent une surface nouvelle, on bascule dans le non-déductible.
Trois autres pièges reviennent souvent :
- Votre propre main-d’œuvre : elle n’est jamais déductible. Seuls les matériaux que vous achetez le sont, factures à l’appui.
- Les charges récupérables sur le locataire : si une dépense est normalement à la charge du locataire, vous ne pouvez pas la déduire de votre côté.
- Les travaux refacturés ou financés par le locataire : ils sortent de vos charges déductibles.
Quelles sont les autres charges déductibles de vos revenus fonciers ?
Taxe foncière, intérêts d'emprunt et assurances
La taxe foncière est déductible, à l’exception de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères que vous refacturez au locataire. Pensez à ne déduire que votre part réelle.
Les intérêts d’emprunt sont déductibles dès lors que le prêt finance l’acquisition, la conservation, la réparation ou l’amélioration du bien loué. Les frais de dossier et l’assurance emprunteur liés à ce crédit suivent le même sort.
Les primes d’assurance sont déductibles pour leur montant réel : assurance propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés (GLI), protection juridique. Là encore, la condition est simple : l’assurance doit se rapporter au bien loué.
Les frais de gestion, dont votre outil de gestion locative
Les frais que vous engagez pour gérer votre location sont déductibles et c’est l’une des cases les plus souvent négligées. L’article 31 du code général des impôts vise expressément les honoraires et commissions versés à un tiers pour la gestion de vos biens, les frais de procédure, ou encore la rémunération d’un gardien.
Concrètement, sont déductibles pour leur montant réel :
- Les honoraires d’une agence ou d’un mandat de gestion
- Les frais d’un expert-comptable pour votre déclaration foncière
- Les frais de procédure en cas de litige (avocat, commissaire de justice)
- Les prestations facturées par un service de gestion (recouvrement d’un impayé, gestion d’un sinistre…)
À cela s’ajoute un forfait de 20 € par logement pour les « autres frais de gestion » (courriers, déplacements, petites fournitures), que vous n’avez pas à justifier.
Dans cette logique, un logiciel de gestion locative entre dans vos frais de gestion déductibles. Si vous gérez votre bien avec Livimmo, votre abonnement vient donc, lui aussi, réduire vos revenus fonciers.
5 cas concrets de déduction des travaux des revenus fonciers
Cas n°1 : je rénove la salle de bain entre deux locataires
Déductible. Remplacer une douche, refaire le carrelage, changer la robinetterie ou la faïence relève de la réparation et de l’amélioration. Vous remettez le logement en état et le rendez plus confortable, sans toucher à la surface ni à la structure. À déclarer en lignes 224 (réparation) et 225 (amélioration).
Cas n°2 : j’isole les combles et je change les fenêtres
Déductible. L’isolation thermique et la pose de double vitrage sont des travaux d’amélioration. Ils restent déductibles même s’ils améliorent nettement la performance énergétique du bien. Si ces travaux font sortir le logement d’une étiquette « passoire thermique », ils peuvent en plus ouvrir droit au plafond de déficit foncier majoré (voir plus bas). À déclarer en ligne 225.
Cas n°3 : je rénove le bien juste après l’achat, avant de le louer
Déductible, sous condition. Vous pouvez déduire des travaux engagés avant l’arrivée du premier locataire, à partir du moment où vous prouvez que le bien est destiné à la location. Gardez la trace de cette intention : annonce, mandat, mise en location effective. C’est ce lien qui rattache les travaux à votre future activité de bailleur.
Cas n°4 : j’aménage les combles pour créer une chambre
Non déductible. Dès que vous créez de la surface habitable, vous sortez de l’amélioration pour entrer dans l’agrandissement. La dépense n’est pas perdue : elle s’ajoutera au prix d’acquisition pour réduire votre plus-value à la revente. Mais elle ne réduit pas vos revenus fonciers.
Cas n°5 : je remplace le lave-vaisselle de la cuisine équipée
Non déductible. L’électroménager est considéré comme du mobilier, pas comme un travail sur le logement. La cuisine équipée installée à demeure peut, elle, être déductible au titre de l’amélioration, mais les appareils qui se remplacent (lave-vaisselle, four, réfrigérateur) restent à votre charge.
Et si mes travaux dépassent mes loyers ? Le déficit foncier en bref
Quand vos charges déductibles dépassent vos loyers, vous créez un déficit foncier. La part qui ne vient pas des intérêts d’emprunt s’impute sur votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (plafond majoré à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique, sous conditions de dates). L’excédent se reporte sur vos revenus fonciers des dix années suivantes.
En clair : un gros chantier peut non seulement effacer vos loyers imposables, mais aussi réduire l’impôt sur le reste de vos revenus.
Comment déclarer les travaux déductibles des impôts fonciers ?
Les travaux se déclarent sur le formulaire 2044, dédié aux revenus fonciers au régime réel. La déclaration se fait en ligne, en même temps que votre déclaration de revenus.
Où inscrire chaque dépense
Tout se joue dans la rubrique « charges déductibles » du formulaire 2044. Voici où reporter vos montants :
- Ligne 221 : frais d’administration et de gestion (honoraires d’agence, abonnement à votre outil de gestion, frais de procédure)
- Ligne 223 : primes d’assurance (PNO, GLI…)
- Ligne 224 : dépenses de réparation et d’entretien
- Ligne 225 : dépenses d’amélioration
- Ligne 227 : taxe foncière (hors part récupérable)
- Ligne 229 : provisions pour charges de copropriété
- Ligne 250 : intérêts d’emprunt
En page 4 du formulaire, cadre « Paiement des travaux », vous détaillez chaque chantier : nature des travaux, nom et adresse de l’entreprise, date de paiement et montant. Ce détail est obligatoire pour les travaux ; ne le négligez pas.
Une fois vos charges renseignées, le formulaire calcule votre résultat foncier. S’il est positif, il se reporte automatiquement en case 4BA de votre déclaration de revenus. S’il est négatif, vous obtenez un déficit foncier (on voit juste après comment il s’utilise).
Les justificatifs à conserver
Sans facture, pas de déduction : c’est la règle de base d’un contrôle. L’administration peut vous demander de justifier chaque dépense déduite, et une dépense non prouvée est purement et simplement réintégrée à vos revenus.
Conservez donc, pour chaque poste :
- Les devis et factures nominatives, à votre nom, détaillant la nature des travaux
- Les preuves de paiement (relevés, virements)
- Les procès-verbaux d’assemblée générale pour les travaux de copropriété
Côté durée, gardez vos justificatifs au moins trois ans après la déclaration : c’est la période pendant laquelle le fisc peut revenir vers vous. En pratique, conservez-les plus longtemps si vous reportez un déficit foncier (reportable jusqu’à dix ans) ou en prévision du calcul de la plus-value à la revente.
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