Devenir propriétaire bailleur, c’est un peu comme sauter dans l’inconnu. Vous louez votre bien, mais vous découvrez aussi un nouveau rôle, avec son lot de responsabilités, de règles, et parfois… de surprises. Entre les obligations légales, les documents à fournir, la relation avec le locataire ou encore les risques à anticiper, Il vaut mieux savoir où l’on met les pieds.
Dans cet article, on vous explique clairement ce qu’est un propriétaire bailleur, ce que la loi attend de vous, et surtout comment simplifier votre gestion sans y passer vos week-ends.
Prêt à y voir plus clair ? C’est parti.
À retenir en bref
Un propriétaire bailleur est une personne physique ou morale qui met un bien immobilier en location.
Son rôle implique plusieurs responsabilités clés :
- Mettre à disposition un logement décent, conforme aux normes en vigueur
- Fournir un bail écrit, accompagné des diagnostics obligatoires
- Encaisser les loyers et délivrer les quittances, tout en assurant le suivi
- Assurer les réparations à sa charge (hors entretien courant)
- Respecter les obligations légales : encadrement des loyers, préavis, assurances
- Mettre en place des protections contre les impayés : garant, GLI, Visale, etc.
Propriétaire bailleur : définition, rôle et situations courantes
Un propriétaire bailleur, c’est tout simplement une personne qui possède un bien immobilier (maison, appartement, studio…) et qui le met en location.
Cela peut être :
- votre résidence secondaire,
- un logement acheté pour investir,
- ou même une partie de votre habitation principale.
Dès lors que vous percevez un loyer, vous devenez bailleur, que vous soyez un particulier ou une société.
Quelle est la différence entre un propriétaire et un bailleur ?
Un propriétaire détient un bien immobilier.
Un bailleur, c’est la personne qui met ce bien en location, c’est-à-dire qui signe le bail avec le locataire.
Dans la majorité des cas, le propriétaire est aussi le bailleur. Mais il peut désigner un mandataire (comme une agence ou un gestionnaire) pour s’occuper de la location à sa place. Dans ce cas, le bailleur n’est pas le propriétaire, mais il agit en son nom.
Location vide, meublée, saisonnière : plusieurs cas de figure
Un propriétaire bailleur peut proposer plusieurs types de location :
- Location vide : logement non meublé, bail de 3 ans minimum.
- Location meublée : avec équipements essentiels, bail d’un an (ou 9 mois pour les étudiants).
- Location saisonnière : pour de courtes durées (Airbnb, locations de vacances), avec des règles spécifiques.
Chaque formule implique différentes obligations : durée du bail, préavis, fiscalité, etc. On y revient dans la suite.
Devenir bailleur : ce que ça implique
Avant de louer : ce que vous devez préparer
Avant même de signer un contrat de location, certaines étapes sont incontournables :
- Réaliser les diagnostics obligatoires : DPE, état de l’installation électrique, gaz, risques naturels… Ces documents doivent être remis au futur locataire dès la visite ou au plus tard à la signature.
- Vérifier que le logement est “décent” : Pas question de louer un bien insalubre. La loi impose des critères minimums (surface, sécurité, ventilation, etc.).
- Préparer un dossier complet : Modèle de bail, montant du dépôt de garantie, règlement des charges, assurance propriétaire non occupant… mieux vaut ne rien oublier.
Pendant la location : ce que vous devrez gérer
Une fois le bail signé, votre rôle de propriétaire bailleur ne s’arrête pas là. Vous devez :
- Encaisser les loyers (et envoyer les quittances) : Cela peut paraître simple, mais implique parfois des relances, voire une procédure en cas d’impayés.
- Assurer les réparations à votre charge : Fuite, chaudière, pannes structurelles… le propriétaire gère les gros travaux, le locataire s’occupe de l’entretien courant. (lire aussi : Quels sont les travaux à la charge du propriétaire ?)
- Répondre aux demandes du locataire : Un SMS tardif, un doute sur les charges, une demande de congé… Il faut rester joignable et réactif, sans que cela devienne une charge mentale.
En fin de bail : ce que vous devez anticiper
- Respecter les délais de préavis : Qu’il vienne de vous ou du locataire, un congé ne s’improvise pas. Il doit être justifié, encadré et notifié dans les règles.
- Organiser l’état des lieux de sortie : Comparaison avec l’entrée, ajustement du dépôt de garantie : cette étape conditionne souvent la qualité de la relation finale.
- Réactualiser les loyers ou préparer une relocation : Selon l’indice IRL (INSEE), vous pouvez effectuer une révision du loyer si nécessaire, puis préparer l’arrivée du prochain locataire.
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
1. Fournir un logement “décent”
Avant même de parler de bail ou de loyer, la loi exige que vous proposiez un logement conforme à plusieurs critères :
- Surface minimale : au moins 9 m² avec une hauteur de 2,20 m
- Aération correcte, chauffage, électricité sécurisée
- Absence de nuisibles ou de risques pour la santé
- Isolation thermique minimale (DPE F et G encadrés voire interdits selon zones)
Depuis 2023–2025, les locations de passoires thermiques (DPE G) sont progressivement interdites à la mise en location.
2. Fournir les diagnostics techniques obligatoires
Lors de la signature du bail, vous devez remettre un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) :
- DPE (diagnostic de performance énergétique)
- État de l’installation gaz et électricité (si + de 15 ans)
- Diagnostic bruit (zones proches d’aéroports)
- Diagnostic plomb (si construction <1949)
- État des risques (inondation, sécheresse, etc.)
Sans ces pièces, le bail peut être contesté, voire annulé.
3. Rédiger un bail conforme
Le contrat doit être :
- Écrit (papier ou numérique)
- Conformer au modèle réglementaire
- Accompagné de la notice d’information légale
- Signé par les deux parties, avec dépôt de garantie, état des lieux et caution si applicable
💡Livimmo propose un système de création de bail simplifié et 100 % conforme à la législation.
4. Respecter l’encadrement des loyers (zones tendues)
Dans certaines villes (Paris, Lille, Lyon…), le loyer est soumis à un plafond :
- Loyer de référence (majoré / minoré)
- Complément possible si justifié (vue, équipements, etc.)
Ne pas respecter l’encadrement des loyers peut mener à des sanctions financières.
5. Gérer les charges et quittances
- Les charges doivent être justifiables
- Le locataire peut exiger une régularisation annuelle
- Vous êtes tenu de fournir une quittance de loyer sur demande
💡Astuce Livimmo : l’édition automatique des quittances est intégrée dans votre espace personnel.
6. Être assuré (et couvrir les risques)
L’assurance PNO (propriétaire non occupant) est recommandée — parfois obligatoire selon les copropriétés.
Elle vous couvre en cas de dégâts, sinistres ou responsabilité civile.
💡Et pour plus de sérénité, Livimmo vous propose une garantie loyers impayés en option.
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Quelles protections pour sécuriser votre location ?
Le garant : une sécurité classique, mais à encadrer
Demander un garant est une pratique courante, surtout pour les étudiants ou jeunes actifs.
Il s’agit souvent d’un parent ou d’un proche qui s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance.
Ce qu’un garant doit remplir :
- Avoir des revenus stables (en général 3x le montant du loyer)
- Résider en France
- Fournir un engagement écrit (acte de caution solidaire)
La Garantie Loyers Impayés (GLI) : la solution la plus complète
La GLI, c’est l’assurance tranquillité du bailleur.
Avec elle, vous êtes couvert en cas de :
- loyers impayés
- départs prématurés du locataire
- dégradations importantes constatées à la sortie
- frais de contentieux et d’huissier
Coût moyen : entre 2,5 % et 4 % du loyer mensuel (charges comprises)
Pour être éligible, le locataire doit respecter certains critères de solvabilité (revenus, type de contrat…).
Livimmo propose cette garantie en option, activable facilement depuis votre espace personnel.
La garantie Visale : gratuite, mais sous conditions
Offerte par Action Logement, la garantie Visale prend en charge :
- jusqu’à 36 mensualités impayées
- certains frais de remise en état du logement
Avantage : elle est gratuite, pour le bailleur comme pour le locataire.
Mais elle n’est disponible que :
- pour des locataires éligibles (jeunes de moins de 30 ans, salariés précaires, mobilité professionnelle…)
- pour des loyers plafonnés (1 500 € à Paris, 1 300 € ailleurs)
Avantage : elle est gratuite, pour le bailleur comme pour le locataire.
Mais elle n’est disponible que :
- pour des locataires éligibles (jeunes de moins de 30 ans, salariés précaires, mobilité professionnelle…)
- pour des loyers plafonnés (1 500 € à Paris, 1 300 € ailleurs)
Garant institutionnel : une alternative intermédiaire
Des plateformes privées proposent un garant “professionnel”, moyennant une commission payée par le locataire (généralement 3 à 5 % du loyer).
Avantages :
- Dossier traité rapidement
- Acceptation facilitée même pour des profils atypiques
Limites :
- Pas toujours reconnu par toutes les GLI
- Engagement limité dans le temps et conditions à vérifier
À quelles aides peuvent prétendre les propriétaires bailleurs ?
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ)
L’éco-PTZ permet de financer des travaux de rénovation énergétique sans avancer d’intérêts.
- Jusqu’à 50 000 € de prêt, sans conditions de revenus
- Remboursable sur 15 à 20 ans
- Éligible pour les bailleurs sous conditions :
- le logement doit être loué en tant que résidence principale
- les travaux doivent être réalisés par des professionnels RGE (Reconnu Garant de l’Environnement)
Loc’Avantages : réduction d’impôt en échange d’un loyer modéré
Vous louez à un ménage modeste, à un loyer inférieur au marché ?
Avec Loc’Avantages, vous pouvez :
- réduire jusqu’à 65 % de vos revenus locatifs imposables
- bénéficier d’une convention avec l’Anah
- cumuler avec des aides à la rénovation énergétique
Conditions : zonage, ressources du locataire, durée de location.
Propriétaire bailleur : pourquoi choisir Livimmo pour votre gestion locative ?
Chez Livimmo, on part d’un constat simple :
vous voulez garder la main, sans y laisser vos soirées, vos nerfs ou votre énergie.
C’est pourquoi nous avons conçu un logiciel de gestion locative en ligne pensé pour les propriétaires bailleurs non pros :
- digitale pour la simplicité,
- humaine pour le soutien,
- souple pour que vous restiez libre.
Tout ce dont vous avez besoin, en un seul endroit
Avec Livimmo, vous disposez d’une plateforme complète pour :
- créer et signer un bail conforme (modèle à jour fourni)
- automatiser vos quittances, relancer les paiements
- suivre vos revenus locatifs depuis un tableau de bord clair
- accéder à tous vos documents (bail, état des lieux, DPE…) à tout moment
💡 Et si vous bloquez sur un point, nos conseillers vous accompagnent. Pas de robot, mais de vraies personnes, expertes et disponibles.
Des loyers sécurisés, même quand ça se complique
Parce que les imprévus arrivent, Livimmo propose :
- une garantie loyers impayés (en option)
- une assurance propriétaire non occupant intégrée
- des outils pour suivre les relances, litiges ou fins de bail sans stress
Une offre claire et sans engagement
- À partir de 29,90 € / mois, tout inclus
- Aucune durée minimale imposée
- Pas de frais d’agence classiques, pas de pourcentage sur les loyers
- Vous payez pour un service. Pas pour une usine à gaz.
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