L'essentiel à retenir
- Louer une partie de sa résidence principale est légal : aucune autorisation n'est requise si vous êtes propriétaire ; un accord écrit du bailleur est nécessaire si vous êtes locataire.
- La limite des 120 jours ne s'applique pas quand vous louez une pièce tout en continuant d'habiter le logement. Elle ne concerne que la location du logement entier en meublé de tourisme.
- Le bon format dépend de votre situation : chambre en cohabitation ou pièce indépendante, bail meublé classique, étudiant, mobilité ou courte durée.
- La pièce doit être décente (9 m² minimum, fenêtre, électricité aux normes) et louée avec un bail meublé écrit, les diagnostics obligatoires et une assurance adaptée.
- Les loyers sont souvent exonérés d'impôt grâce à l'article 35 bis du CGI : sous un plafond au m² si le locataire y vit, ou jusqu'à 760 € par an pour une clientèle de passage. À défaut, ils sont imposés en BIC (micro-BIC ou réel).
- La marche à suivre tient en 5 étapes : vérifier votre situation, choisir le format, préparer la pièce, signer le bail, déclarer vos loyers.
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Vous avez une chambre inoccupée ou un espace que vous n’utilisez plus ? Louer une partie de sa résidence principale est tout à fait légal, et vous n’avez aucune autorisation à demander si vous êtes propriétaire. C’est même l’une des rares locations qui peut être exonérée d’impôt, sous certaines conditions.
Reste à savoir comment vous y prendre concrètement : quel format choisir, quelles règles respecter et comment déclarer vos loyers. Ce guide fait le tour de la question, étape par étape, avec les conditions à connaître, le format le plus adapté à votre situation, la fiscalité applicable en 2026 et la marche à suivre pour louer sereinement.
Peut-on louer une partie de sa résidence principale ?
Oui. Si vous êtes propriétaire de votre logement, vous pouvez louer une chambre ou un espace de votre résidence principale sans autorisation préalable. Aucune démarche d’urbanisme ni accord de la mairie n’est exigé tant que vous continuez à y habiter.
Propriétaire ou locataire : qui peut louer une partie de son logement ?
Si vous êtes propriétaire, vous êtes libre de louer une partie de votre résidence principale. Une seule réserve : si vous vivez en copropriété, vérifiez que le règlement ne l’interdit pas.
Si vous êtes vous-même locataire, vous devez obtenir l’accord écrit de votre propriétaire avant de sous-louer une pièce. Sous-louer sans cette autorisation vous expose à la résiliation de votre bail. Et le loyer que vous demandez ne peut pas dépasser celui que vous payez vous-même pour la surface concernée.
Louer une partie de son logement n'est pas louer le logement entier
Cette distinction change tout et c’est souvent là que la confusion s’installe. Tant que vous habitez votre logement et n’en louez qu’une partie, la fameuse limite des 120 jours par an ne vous concerne pas.
Cette limite vise un cas différent : la mise en location de la totalité de votre résidence principale en meublé de tourisme, pendant vos absences. Dans ce cas seulement, vous ne pouvez pas louer plus de 120 jours par an, un plafond que certaines communes peuvent désormais abaisser à 90 jours depuis la loi Le Meur de novembre 2024, Paris ayant été la première à l’appliquer au 1ᵉʳ janvier 2025.
Pour une chambre que vous louez à l’année tout en y vivant, aucun plafond de durée ne s’applique. Vous louez quand vous le souhaitez.
Quel format de location choisir ?
| Votre situation | Format conseillé | Type de bail |
|---|---|---|
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Complément de revenu régulier, présence au quotidien
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Chambre en cohabitation
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Bail meublé (1 an)
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Loger un étudiant près d'une université
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Chambre meublée
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Bail étudiant (9 mois)
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Accueillir un actif en mission ou formation
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Chambre ou studio
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Bail mobilité (1 à 10 mois)
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Préserver votre intimité, logement aménageable
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Pièce/studio indépendant
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Bail meublé (1 an)
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Louer ponctuellement à des voyageurs
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Chambre en courte durée
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Pas de bail classique
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Le bon format dépend de deux choses : la configuration de votre logement et la durée pendant laquelle vous souhaitez louer. Une chambre partagée à l’année ne se gère pas comme un studio loué à un étudiant le temps d’une année universitaire. Voici comment choisir.
Une chambre en cohabitation
C’est la formule la plus simple : vous louez une chambre meublée et partagez la cuisine, la salle de bains et les pièces de vie avec votre locataire. Elle ne demande aucun aménagement particulier et convient bien à un complément de revenu régulier. En contrepartie, vous vivez au quotidien avec la personne : le choix du locataire mérite donc une attention réelle, au-delà de sa seule solvabilité.
Une pièce ou un studio avec entrée indépendante
Si votre logement le permet, louer une pièce ou un studio disposant d’une entrée séparée offre plus d’autonomie, à vous comme à votre locataire. Cette configuration justifie souvent un loyer un peu plus élevé et limite les frictions du quotidien. Elle peut en revanche nécessiter quelques travaux d’aménagement (cloison, point d’eau, accès distinct). Tant que vous occupez le reste du logement, l’espace reste rattaché à votre résidence principale.
Étudiant, bail mobilité ou saisonnier : selon votre objectif
La durée de location détermine le type de bail à signer :
- Bail meublé classique : un an renouvelable, pour un revenu stable et durable.
- Bail étudiant : neuf mois non reconductibles automatiquement, adapté aux zones universitaires.
- Bail mobilité : d’un à dix mois, pour un locataire en stage, formation ou mission. Aucun dépôt de garantie n’est autorisé.
- Location de courte durée : la plus souple, mais aussi la plus exigeante en gestion (accueil, ménage, rotation), avec une éventuelle déclaration en mairie.
Quelles sont les règles à respecter avant de louer une partie de sa maison ?
Louer une partie de votre logement vous engage à respecter les mêmes règles qu’une location meublée classique : un logement décent, un bail en bonne et due forme, les diagnostics obligatoires et une assurance adaptée. Rien d’insurmontable, à condition de procéder dans l’ordre.
Un logement décent, même pour une seule pièce
La pièce que vous louez doit répondre aux critères de décence, même s’il ne s’agit que d’une chambre. Concrètement, elle doit présenter :
- une surface d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond de 2,20 m (soit un volume minimal de 20 m³) ;
- une fenêtre donnant sur l’extérieur, pour la lumière naturelle et l’aération ;
- une installation électrique aux normes ;
- un accès à la cuisine, à la salle de bains et aux toilettes.
Ces critères s’appliquent quel que soit le reste de votre logement : c’est la pièce louée qui est évaluée.
Le bail et les diagnostics obligatoires
Un bail écrit est indispensable. Pour une location meublée, il s’accompagne d’un inventaire du mobilier et d’un état des lieux d’entrée. Le logement doit aussi être équipé du mobilier minimum prévu par la loi : literie, table, sièges, rangements, plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, entre autres.
Vous devez par ailleurs annexer au bail les diagnostics réunis dans le dossier de diagnostic technique :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) si le logement date d’avant 1949 ;
- l’état des risques (naturels, technologiques, miniers…) selon la zone ;
- l’état de l’installation électrique ou de gaz si elle a plus de 15 ans.
Côté énergie, les logements les plus énergivores classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis 2025.
Assurance et règlement de copropriété
Avant de signer, prévenez votre assureur habitation et adaptez votre contrat pour couvrir la présence d’un locataire. Sans cette déclaration, votre garantie pourrait ne pas jouer en cas de sinistre. Et si vous vivez en copropriété, vérifiez que le règlement n’interdit pas la location d’une partie de votre logement.
Faut-il déclarer la location en mairie ?
Tout dépend de la durée de location. Si vous louez la pièce à l’année à un locataire qui en fait sa résidence principale, aucune déclaration en mairie n’est nécessaire : seules vos obligations fiscales s’appliquent.
En revanche, si vous louez en meublé de tourisme, c’est-à-dire à une clientèle de passage en utilisant une plateforme comme Airbnb, vous devez obtenir un numéro d’enregistrement. La loi Le Meur du 19 novembre 2024 a généralisé cette obligation à l’ensemble des communes de France, via un téléservice national, avec une échéance fixée au 20 mai 2026. Ce numéro doit ensuite figurer sur chacune de vos annonces. Pensez aussi à vérifier le plafond de jours autorisés dans votre commune, qui peut être abaissé à 90 jours.
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La fiscalité de la location partielle de sa résidence principale
Les loyers que vous percevez sont en principe imposables. Mais la location d’une partie de votre résidence principale ouvre droit à deux cas d’exonération qui la rendent, très souvent, totalement non imposable. Tout dépend de qui occupe la pièce et du montant du loyer.
Les cas d'exonération d'impôt (article 35 bis du CGI)
Deux situations vous dispensent d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur ces loyers.
Premier cas : votre locataire fait de la pièce sa résidence principale. L’exonération s’applique si le loyer annuel, hors charges, reste sous un plafond fixé au mètre carré. Pour 2025, ce plafond est de 213 € par m² en Île-de-France et 157 € par m² dans les autres régions. Concrètement, pour une chambre de 15 m² en province, le loyer reste exonéré jusqu’à environ 196 € par mois.
Second cas : vous louez à une clientèle de passage qui n’élit pas domicile chez vous (logique chambre d’hôtes). L’exonération joue tant que ces recettes ne dépassent pas 760 € par an.
Ces plafonds sont réévalués chaque année. Le dispositif est valable jusqu’au 31 décembre 2026.
Sinon, régime micro-BIC ou régime réel avec le statut LMNP
Si vous ne remplissez aucune de ces conditions, vos loyers deviennent imposables. Comme la location est meublée, ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux régimes possibles sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) :
- le micro-BIC, accessible tant que vos recettes restent sous 77 700 € : vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %, sans justificatif à fournir ;
- le régime réel, qui permet de déduire vos charges réelles et d’amortir le bien. Plus avantageux quand les charges sont élevées, mais plus technique : l’appui d’un comptable est obligatoire pour une location de ce type.
Comment déclarer vos loyers ?
Si vous êtes exonéré au titre de l’article 35 bis, vous n’avez rien à déclarer. Dans le cas contraire, vos loyers se déclarent en BIC via le formulaire 2042-C-PRO. Vous devez aussi vous inscrire au répertoire Sirène pour obtenir un numéro SIRET, gratuitement, sur le guichet unique des formalités des entreprises.
Comment louer une partie de sa résidence principale, étape par étape
- Vérifiez que vous pouvez louer. Confirmez votre statut (propriétaire, ou locataire avec l’accord écrit de votre bailleur), contrôlez le règlement de copropriété et prévenez votre assureur habitation.
- Choisissez le format. Chambre en cohabitation ou pièce indépendante, longue durée ou ponctuelle : appuyez-vous sur le tableau plus haut pour décider selon votre situation et votre objectif.
- Préparez la pièce. Assurez-vous qu’elle respecte les critères de décence, équipez-la du mobilier obligatoire et faites réaliser les diagnostics à annexer au bail.
- Sélectionnez le locataire et signez le bail. Étudiez le dossier, puis établissez un bail meublé écrit, accompagné d’un inventaire et d’un état des lieux d’entrée. Vous pouvez demander un dépôt de garantie.
- Déclarez vos loyers. Vérifiez si vous relevez de l’exonération de l’article 35 bis. Si ce n’est pas le cas, déclarez vos loyers en BIC.
Quelques conseils pour une gestion locative sereine
La location ne s’arrête pas à la signature du bail : quelques réflexes simples vous évitent les litiges.
Remettez une quittance de loyer dès que votre locataire en fait la demande : c’est une obligation, et c’est aussi une trace utile pour vous deux. Pour les charges, le forfait reste la solution la plus simple en location meublée : un montant fixe, défini dans le bail, sans régularisation à faire.
En cohabitation, posez dès le départ des règles de vie claires : accès aux parties communes, horaires, ménage. Mieux vaut les écrire que de les sous-entendre.
Conservez enfin tous vos documents pendant toute la durée du bail : contrat, état des lieux, diagnostics et quittances. À la fin de la location, réalisez un état des lieux de sortie et restituez le dépôt de garantie dans le délai légal, après déduction des éventuelles dégradations constatées.
Pour aller plus loin, consultez notre guide complet une gestion locative en toute quiétude.
Comment bien choisir votre locataire et sécuriser vos loyers ?
Comme vous partagez votre logement, le choix du locataire compte ici plus qu’ailleurs. Commencez par constituer un dossier conforme : la liste des pièces que vous pouvez exiger (identité, justificatifs d’activité et de revenus, dernier avis d’imposition) est fixée par le décret n° 2015-1437 et certains documents comme les relevés bancaires, et la carte Vitale sont interdits. Comme repère, on retient souvent un revenu net d’environ trois fois le loyer, sans en faire une règle absolue.
Pour sécuriser vos loyers, trois solutions existent : un garant (caution solidaire), une assurance loyers impayés, ou la garantie Visale, gratuite et adaptée aux profils plus fragiles comme les étudiants.
Pour aller plus loin, consultez notre guide complet pour bien choisir son locataire.
Quels sont les avantages et inconvénients de louer une partie de sa résidence principale ?
Les avantages
- Un revenu complémentaire régulier, sans avoir à acheter ni financer un nouveau bien.
- Une exonération d’impôt dans de nombreux cas, grâce à l’article 35 bis du CGI.
- Le partage d’une partie des charges de votre logement.
- Une présence au quotidien, appréciable si vous vivez seul, tout en répondant à une forte demande, notamment étudiante.
- Des démarches allégées : pas de nouveau crédit, pas de changement d’usage du logement.
Les inconvénients
- Une perte d’intimité, surtout en cohabitation.
- Le choix du locataire devient déterminant, puisque vous partagez votre espace de vie.
- Une gestion à assumer : bail, états des lieux, et davantage de rotation si vous louez en courte durée.
- Un risque d’impayés ou de dégradations, comme pour toute location.
- D’éventuels travaux d’aménagement pour créer une entrée ou un point d’eau indépendants.
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Ressources légales :