Un locataire qui ne paie plus, et cette question qui tombe : comment mettre fin au bail sans y passer des mois ? La réponse tient souvent dans une petite ligne du contrat : la clause résolutoire du bail. C’est elle qui vous permet, en tant que bailleur, de faire résilier le bail « de plein droit » quand le locataire ne respecte pas ses engagements.
Et il y a du nouveau. Depuis 2023, cette clause n’est plus une option qu’on oublie parfois d’ajouter : elle est devenue obligatoire et le dernier décret en date (juillet 2026) est venu le confirmer noir sur blanc.
L'essentiel à retenir
- La clause résolutoire du bail autorise le bailleur à faire résilier le contrat de location de plein droit lorsque le locataire manque à une obligation essentielle (loyer impayé, défaut d'assurance, etc.).
- Depuis la loi du 27 juillet 2023, elle est obligatoire dans tout contrat de bail d'habitation, au moins pour le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie.
- Le décret du 6 juillet 2026 a mis à jour les contrats types de location (vide, meublé, colocation) pour intégrer cette obligation, avec application aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026.
- Elle ne peut jouer que dans des cas précis fixés par la loi : loyers ou charges impayés, non-versement du dépôt de garantie, défaut d'assurance habitation, troubles de voisinage constatés par un juge. Tout autre motif est « réputé non écrit » (donc sans valeur).
- Elle n'a pas d'effet immédiat : le bailleur délivre d'abord un commandement de payer, puis le locataire dispose d'un délai pour régulariser : 6 semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, 2 mois pour les baux antérieurs.
- Même avec une clause résolutoire, l'expulsion passe toujours par le juge : la clause accélère la procédure, elle ne la remplace pas.
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Qu'est-ce qu'une clause résolutoire dans un bail ?
La clause résolutoire du bail est une clause insérée dans le contrat de location qui permet au bailleur de faire résilier le bail de plein droit si le locataire ne respecte pas l’une de ses obligations. En clair : c’est votre filet de sécurité. Plutôt que de devoir convaincre un juge que la situation justifie la fin du bail, vous vous appuyez sur une clause déjà prévue et acceptée par le locataire à la signature.
Résolution ou résiliation, quelle différence ?
Les deux termes se ressemblent et on les confond souvent. La résiliation met fin au bail pour l’avenir, dans le respect d’un préavis. C’est ce qui se passe quand vous donnez congé à l’échéance, par exemple. La résolution sanctionne un manquement : le contrat s’arrête parce qu’une obligation n’a pas été tenue. La clause résolutoire relève de cette seconde logique : elle prévoit à l’avance les manquements qui entraîneront la fin du bail. Dans les contrats comme dans le langage courant, on parle malgré tout de « résiliation de plein droit ».
Pourquoi c'est un vrai atout ?
Sans clause résolutoire, un bailleur confronté à un impayé n’a qu’une option : saisir le tribunal et demander une résiliation judiciaire. Il doit alors prouver que le manquement est assez grave, et le juge reste libre de l’accorder ou non. Résultat : une procédure plus longue, plus coûteuse et à l’issue incertaine.
Avec une clause résolutoire, les règles du jeu sont posées d’avance. Le juge ne réapprécie pas le fond : il vérifie que la clause existe, que la procédure a été respectée et il constate la résiliation du bail. C’est plus rapide et surtout plus prévisible. Une idée reçue à corriger tout de même : la clause ne vous dispense pas du juge. Vous devrez toujours faire constater la résiliation avant toute expulsion (on y revient plus bas).
La clause résolutoire est-elle obligatoire ?
Oui et c’est récent. Longtemps facultative, la clause résolutoire est devenue obligatoire dans les baux d’habitation depuis 2023.
De facultative à obligatoire : la loi anti-squat de 2023
Avant 2023, insérer une clause résolutoire relevait du bon sens plus que de la loi. La plupart des baux en contenaient une, c’était devenu un automatisme, mais rien ne l’imposait. Un bailleur qui l’oubliait se retrouvait, en cas de manquement du locataire, contraint de passer par une résiliation judiciaire.
La loi du 27 juillet 2023 (dite « anti-squat ») a changé la donne. Elle a réécrit l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose désormais que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer, des charges ou de non-versement du dépôt de garantie. Autrement dit : pour ces motifs, la clause n’est plus une option, c’est une mention attendue dans le contrat. Cette obligation s’applique aux baux conclus depuis l’entrée en vigueur de la loi, le 29 juillet 2023.
Ce que change le décret du 6 juillet 2026
La loi posait le principe ; il manquait la traduction dans les modèles officiels. C’est chose faite avec le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, qui met à jour les contrats types de location (bail vide, bail meublé et colocation à bail unique) pour y intégrer la clause résolutoire obligatoire. Les modèles réglementaires reflètent donc enfin ce que la loi impose depuis 2023.
Le décret ajoute aussi un nouveau motif facultatif de clause résolutoire : le non-respect de la servitude de résidence principale, un point lié à l’encadrement des meublés de tourisme (on y revient dans la section suivante). Ces nouveautés s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, une seconde partie du texte entrant en vigueur au 1er janvier 2027.
Concrètement, pour vous : si vous rédigez un bail aujourd’hui, la clause résolutoire doit y figurer.
Dans quels cas la clause résolutoire s'applique-t-elle ?
La mise en oeuvre de la clause résolutoire est très encadrée par la loi. Elle ne se déclenche pas pour n’importe quel motif : la loi du 6 juillet 1989 fixe une liste limitative. En clair, vous ne pouvez pas prévoir une clause qui résilie le bail « parce que le locataire a repeint le salon en noir ». Tout motif hors liste est réputé non écrit. Voici les cas admis.
Loyers et charges impayés
C’est de loin le motif le plus fréquent. Dès qu’un loyer ou des charges restent impayés, la clause peut être activée après un commandement de payer resté sans effet. C’est aussi le seul motif couvert par l’obligation légale depuis 2023 : ce cas de figure doit obligatoirement figurer dans le bail.
Non-versement du dépôt de garantie
Si le locataire n’a pas effectué le versement du dépôt de garantie prévu au contrat au moment de son entrée dans les lieux, le bailleur peut invoquer la clause. C’est le second motif visé par l’obligation légale. En pratique, il se règle souvent en amont.
Défaut d'assurance habitation
Le locataire est tenu d’assurer le logement contre les risques locatifs (incendie, dégât des eaux, etc.). S’il ne le fait pas, la clause peut jouer. Particularité de ce motif : le délai est plus court. La clause ne produit effet qu’un mois après un commandement resté infructueux, contre plusieurs semaines pour les impayés.
Troubles de voisinage
Un locataire qui cause des nuisances peut lui aussi tomber sous le coup de la clause, mais à une condition ferme : les troubles doivent avoir été constatés par une décision de justice devenue définitive. Vous ne pouvez pas résilier sur la seule base de plaintes de voisins ou de votre propre appréciation. Sans jugement préalable, ce motif ne tient pas.
Le nouveau motif : non-respect de la résidence principale
C’est la nouveauté apportée par le décret du 6 juillet 2026. Il ajoute un motif facultatif de clause résolutoire : le non-respect de la servitude de résidence principale. Ce point est lié à l’encadrement des meublés de tourisme. En effet, certaines communes imposent qu’un logement reste la résidence principale de son occupant, pour éviter les transformations en locations de courte durée type Airbnb. Si le bail est soumis à cette servitude et que le locataire ne la respecte pas, la clause peut désormais le prévoir. Contrairement aux quatre motifs précédents, celui-ci n’a rien d’obligatoire : c’est une option à activer selon votre situation.
Comment fonctionne la clause résolutoire ?
Avoir la clause dans le bail, c’est une chose. La faire jouer correctement en est une autre et c’est là que beaucoup de bailleurs trébuchent. La clause résolutoire n’a pas d’effet immédiat : elle suit une procédure précise et sauter une étape peut faire tomber toute la démarche. Voici le déroulé, dans l’ordre.
Étape 1 : La mise en demeure
Avant toute chose, on tente le règlement à l’amiable. Une mise en demeure, envoyée en recommandé avec accusé de réception, rappelle au locataire son manquement (loyer en retard, absence d’assurance…), les relances déjà faites et lui laisse une dernière chance de régulariser. Ce n’est pas une obligation légale dans tous les cas, mais c’est un réflexe utile : souvent, un simple courrier ferme suffit à débloquer la situation, sans engager de frais.
Étape 2 : Le commandement de payer et les délais
Si la mise en demeure reste lettre morte, on passe à l’acte officiel : le commandement de payer, délivré par un commissaire de justice (le nouveau nom de l’huissier). Ce document déclenche vraiment la clause. Il ordonne au locataire de régler sa dette et l’informe qu’à défaut, le bail sera résilié.
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de 6 semaines pour régulariser après le commandement, contre 2 mois auparavant. Mais attention à la nuance, tranchée par la Cour de cassation : ce délai de 6 semaines ne vaut que pour les baux signés ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023. Pour un bail plus ancien toujours en cours, l’ancien délai de 2 mois continue de s’appliquer. En résumé : bail récent, 6 semaines ; bail antérieur à la réforme, 2 mois. Pour un défaut d’assurance, le délai est d’un mois dans tous les cas.
Un point à connaître : un paiement partiel ne suffit pas. Seul le règlement intégral de la dette dans le délai fait obstacle à la résiliation. À l’inverse, le commissaire de justice doit signaler la situation à la CCAPEX (la commission qui prévient les expulsions) dès que la dette atteint un certain seuil.
Étape 3 : L'assignation et la décision du juge
Le délai est écoulé et le locataire n’a pas payé ? La clause est alors « acquise » au bailleur mais il reste une étape incontournable : saisir le juge des contentieux de la protection pour qu’il constate la résiliation. C’est ce qui permet, ensuite, d’engager l’expulsion.
Le juge ne rejuge pas le fond, mais il garde une marge de manœuvre en faveur du locataire de bonne foi : il peut accorder des délais de paiement, jusqu’à trois ans, si celui-ci est en mesure d’apurer sa dette et a repris le paiement du loyer courant. Dans ce cas, la clause est suspendue tant que l’échéancier est respecté et au moindre nouvel incident, elle reprend ses effets. C’est aussi pour ça qu’agir vite, dès les premiers impayés, change tout : plus vous attendez, plus la dette grossit et plus la procédure s’étire.
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Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire ?
Une clause résolutoire, ce n’est pas neutre : elle rebat les cartes pour les deux parties. Pour le bailleur, c’est un levier de sécurité. Pour le locataire, c’est un cadre contraignant, mais assorti de garde-fous.
Côté bailleur : sécurité et accès à l'assurance loyers impayés
L’intérêt premier est évident : vous disposez d’un chemin balisé pour mettre fin au bail en cas de manquement, sans repartir d’une page blanche devant le juge. La procédure est plus rapide, l’issue plus prévisible et le rapport de force plus équilibré face à un locataire défaillant.
Il y a un second effet, souvent ignoré : le lien avec l’assurance loyers impayés (la GLI). La plupart des assureurs exigent qu’une clause résolutoire valable figure dans le bail pour couvrir le risque d’impayé. Une clause absente, ou mal rédigée et c’est la garantie qui peut vous échapper au pire moment. Autrement dit, cette petite ligne ne sécurise pas seulement la résiliation : elle conditionne parfois toute votre protection financière.
Côté locataire : délais, recours et dernière chance
De l’autre côté, la clause n’est pas une porte de sortie brutale. Le locataire garde plusieurs protections. Il dispose d’abord du délai légal (6 semaines ou 2 mois selon le bail) pour régulariser après le commandement. Il peut ensuite saisir lui-même le juge pour demander des délais de paiement, jusqu’à trois ans s’il est de bonne foi et a repris le versement du loyer courant.
D’autres dispositifs existent : le fonds de solidarité pour le logement (FSL) peut l’aider à apurer sa dette, et la saisine d’une commission de surendettement suspend les poursuites.
Comment rédiger une clause résolutoire valable ?
Une clause valable liste précisément les manquements visés et le délai attaché à chacun.
Exemple de clause à jour
Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit :
- Six semaines après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et/ou des charges dûment justifiées ou en cas de non-versement du dépôt de garantie.
- Un mois après un commandement d’avoir à respecter les obligations locatives contractuelles et notamment la destination des locaux, le règlement de copropriété s’il en existe, l’interdiction de sous louer et/ou d’avoir à cesser de troubler le voisinage.
- Un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.
Lorsqu’une caution garantit les obligations du présent bail, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de 15 jours à compter de la signification du commandement au Locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou intérêts de retard.
Les frais et honoraires exposés par le Bailleur pour la délivrance des commandements ou la mise en recouvrement des sommes qui lui sont dues, seront mis à la charge du Locataire.
Une fois acquis au Bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le Locataire devra libérer immédiatement les lieux sauf à s’exposer à une procédure d’expulsion.
Il est précisé qu’en cas de paiement par chèque, le loyer ne sera considéré comme réglé qu’après encaissement.
FAQ
Qu'est-ce qu'un bail avec clause résolutoire ?
C’est un bail qui contient une clause permettant sa résiliation de plein droit si le locataire manque à ses obligations. Le bailleur peut alors mettre fin au contrat sans avoir à en démontrer le bien-fondé au juge. Depuis la loi du 27 juillet 2023, cette clause est obligatoire dans tout bail d’habitation.
Quel est le type de clause résolutoire dans un bail de location ?
Il en existe une seule, mais elle couvre plusieurs motifs fixés par la loi : loyers ou charges impayés, non-versement du dépôt de garantie, défaut d’assurance et troubles de voisinage. Elle se distingue de la clause résolutoire d’un bail commercial, qui suit d’autres règles.
Quelles sont les conditions d'une clause résolutoire ?
Elle doit reposer sur un motif prévu par la loi, tout autre motif est réputé non écrit. Sa mise en œuvre passe par un commandement de payer, suivi d’un délai de régularisation : six semaines pour les baux signés depuis le 29 juillet 2023, deux mois pour les baux antérieurs.
Quels sont les effets d'une clause résolutoire ?
Une fois le délai écoulé sans régularisation, le bail est résilié de plein droit. Le bailleur doit toutefois saisir le juge pour faire constater la résiliation avant toute expulsion. Le juge peut accorder au locataire des délais de paiement, jusqu’à trois ans.
Est-il possible d'insérer une clause résolutoire dans un bail commercial ?
Oui, c’est même très courant. Mais elle obéit à des règles différentes de celles du bail d’habitation : le commandement doit viser précisément la clause et laisser au locataire un délai d’un mois pour s’exécuter, faute de quoi la résiliation est acquise. Le régime relève ici du Code de commerce, et non de la loi du 6 juillet 1989.
Références législatives
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